Aktualisierte Fassung, Juli 2026 | IRC International Realty, Naples, Florida
Häufig gestellte Fragen über Bewertungsmethoden und Investmentkonzepte. Herausgegeben von IRC International Realty Corporation.
Häufig gestellte Fragen und Antworten über Immobilienbewertungen und Beratungspraktiken in Amerika.
Was ist eine institutionelle Einstufung im Immobilienbereich?
Es handelt sich dabei um Immobilienanlagen, die von institutionellen Käufern ausgewählt werden und deren generellen Investmentkriterien entsprechen, etwa hinsichtlich Größe, Lage, Objektqualität und Mieterbonität.
Was ist eine IRR?
Die IRR ist die Kurzform für „Internal Rate of Return” und in Deutschland besser bekannt als interne Zinsfuß-Methode. Sie wird angewandt, um die Rentabilität einer Investition zu ermitteln. Da Kapitaleinzahlungen, Ausschüttungen und steuerliche Ergebnisse zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen, werden die einzelnen Zahlungsströme auf einen Stichtag abgezinst, um die Vergleichbarkeit sicherzustellen.
Was ist eine allgemeine Kapitalisierungsrate (OAR)?
Die allgemeine Kapitalisierungsrate (Overall Capitalization Rate) ist das Verhältnis des Nettobetriebseinkommens (NOI = Net Operating Income) zum Kaufpreis des Objekts. Die OAR ist auch als „Going-in Cap Rate” (Einstiegsrendite) bekannt.
Welches Einkommen verwenden Investoren bei der direkten Kapitalisierung?
Investoren verwenden entweder NOI nach der Kapitalinstandhaltungsrücklage, aber vor Mieterausbauten und Vermietungsprovisionen; NOI vor Kapitalinstandhaltungsrücklage, Mieterausbauten und Vermietungsprovisionen; oder Cashflow nach Kapitalinstandhaltungsrücklage, Mieterausbauten und Vermietungsprovisionen.
Ist die Kapitalinstandhaltungsrücklage im NOI inbegriffen?
Manche Investoren beziehen die Kapitalinstandhaltungsrücklage in das NOI ein, manche nicht. Eine generelle Antwort auf diese Frage gibt es nicht; bei jedem Angebotsvergleich sollte die zugrunde liegende Definition geklärt werden.
Was ist eine Rücklage?
Eine Rücklage ist ein Betrag, der gebildet wird, um später periodische Ersatzbeschaffungen an einem Gebäude zu finanzieren. Bei Wohnanlagen (Condominiums) in Florida ist die Rücklagenbildung inzwischen gesetzlich formalisiert (Structural Integrity Reserve Study, SIRS).
Welche Leerstände werden bei der DCF-Analyse herangezogen?
Bei der DCF-Analyse werden folgende Leerstandsgrößen herangezogen: Monatliche Leerstände sind die Anzahl der Monate, in denen eine Einheit nicht vermietet werden kann. Die garantierte Vermietungsquote ist der Prozentsatz, der in gut vermietbaren Lagen für Wiedervermietungen angenommen werden kann. Der eigentliche Leerstand/Kreditverlust ist der Prozentsatz, der den tatsächlichen Gesamtbetrag des nicht vereinnahmten Einkommens darstellt.
Wie werden lokale Einkaufszentren klassifiziert?
Lokale Einkaufszentren werden nach Klassen A bis D klassifiziert, basierend auf den Ladenverkäufen pro Square Foot. Als historische Richtwerte gelten: A+ ($450 und mehr), A ($350 bis $449), B+ ($300 bis $349), B ($250 bis $299), C+ ($200 bis $249), C ($125 bis $199), D (weniger als $125). Infolge der Inflation liegen die tatsächlichen Schwellenwerte heute höher; entscheidend ist die relative Einordnung im jeweiligen Markt.
Was ist eine Vermarktungszeit?
Es handelt sich dabei um die Zeitspanne zwischen dem Tag, an dem die Immobilie auf den Markt gebracht wurde, und dem tatsächlichen Vertragsabschluss.
Was ist eine Marktmiete?
Die Marktmiete bildet sich im freien Markt nach Angebot und Nachfrage. Sie bezieht sich auf eine in Lage, Ausbaustandard, Größe und Qualität vergleichbare Mietfläche.
Was ist ein Full-Service-Hotel?
Als Full-Service-Hotels werden Hotels bezeichnet, die mit Restaurants, Aufenthaltsräumen und Sitzungszimmern ausgestattet sind und einen soliden Grundservice mit ausgewählten Zusatzleistungen bieten. Die Preise liegen in der mittleren Preisklasse.
Was ist ein Luxushotel?
Bei Luxushotels handelt es sich um Hotels mit sehr hoher Qualität und persönlichem Service. Typischerweise werden viele Zusatzleistungen angeboten. Die Preise liegen in der oberen Preisklasse, und die Hotels sind meistens mit 4 oder 5 Sternen ausgezeichnet.
Was ist ein 1031 Exchange?
Der „1031 Exchange” bezeichnet die Vorschrift des US-Steuergesetzes, die es dem Verkäufer einer Investitionsimmobilie erlaubt, die Kapitalgewinnsteuer aufzuschieben, indem der Verkaufserlös in ein gleichartiges Ersatzobjekt reinvestiert wird. Das Ersatzobjekt muss innerhalb von 45 Tagen identifiziert und innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf erworben werden. Die Regelung gilt nach der Steuerreform vom Juli 2025 unverändert fort.
Änderungsprotokoll: Aktualisierung Juli 2026
- 1031 Exchange präzisiert (45-/180-Tage-Fristen) und Fortgeltung nach der Steuerreform 2025 (OBBBA) bestätigt.
- Einkaufszentren-Klassifizierung: Umsatzschwellen als historische Richtwerte gekennzeichnet (inflationsbedingt heute höher).
- Hinweis auf gesetzliche Rücklagenpflichten in Florida (SIRS) ergänzt.
- Im Übrigen redaktionell überarbeitet; Fakten unverändert gültig (Stand Juli 2026).