Aktualisierte Fassung, Juli 2026 | IRC International Realty, Naples, Florida
Investmentkriterien und Bewertungsmethoden für gewerbliche Immobilien. Herausgegeben von IRC International Realty Corporation.
Institutional-Grade Real Estate
Institutional-Grade Real Estate bezeichnet Immobilienanlagen, die von institutionellen Investoren (Pensionskassen, Versicherungen, Fonds, REITs) erworben werden und deren generellen Investmentkriterien entsprechen, typischerweise hinsichtlich Größe, Lage, Objektqualität, Mieterbonität und Transparenz der Zahlen.
IRR: Internal Rate of Return
Die IRR ist die Kurzform für „Internal Rate of Return” und in Deutschland besser bekannt als interne Zinsfuß-Methode. Sie wird angewandt, um die Rentabilität einer Investition zu ermitteln. Da Kapitaleinzahlungen, Ausschüttungen und steuerliche Ergebnisse zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen, werden die einzelnen Zahlungsströme auf einen Stichtag abgezinst, um die Vergleichbarkeit sicherzustellen. Mathematisch wird der Abzinsungssatz ermittelt, bei dem die Summe der Barwerte aller Ein- und Auszahlungen einen Kapitalwert von null ergibt. Liegt die IRR über der geforderten Mindestverzinsung des Investors, gilt die Investition als vorteilhaft.
NOI: Net Operating Income
Bei der Definition des Nettobetriebsergebnisses verwenden Investoren unterschiedliche Abgrenzungen: NOI nach Kapitalinstandhaltungsrücklage, aber vor Mieterausbauten und Vermietungsprovisionen; NOI vor Kapitalinstandhaltungsrücklage, Mieterausbauten und Vermietungsprovisionen; oder Cashflow nach Kapitalinstandhaltungsrücklage, Mieterausbauten und Vermietungsprovisionen. Bei jedem Angebotsvergleich sollte deshalb geklärt werden, welche Definition zugrunde liegt.
Overall Capitalization Rate (OAR)
Die allgemeine Kapitalisierungsrate ist das Verhältnis des Nettobetriebseinkommens (NOI) zum Kaufpreis des Objekts. Die OAR wird auch als „Going-in Cap Rate” (Einstiegsrendite) bezeichnet.
DCF-Analyse: Discounted Cash Flow
Die DCF-Analyse ist die Analyse der abgezinsten Zahlungsüberschüsse (diskontierter Einnahmenüberschuss). Ihr Zweck ist es festzustellen, welchen Wert eine Investition unter Berücksichtigung des Zeitwertes des Geldes hat. Sie ist insbesondere dann angezeigt, wenn kein stabilisiertes Nettoeinkommen vorliegt.
Reserves und Kapitalinstandhaltungsrücklage
Eine Rücklage ist ein Betrag, der gebildet wird, um später periodische Ersatzbeschaffungen an einem Gebäude zu finanzieren. Manche Investoren beziehen die Kapitalinstandhaltungsrücklage in das NOI ein, manche nicht; eine generelle Regel gibt es nicht. Bei Wohnanlagen (Condominiums) in Florida ist die Rücklagenplanung inzwischen gesetzlich formalisiert: Für Gebäude ab drei Stockwerken sind eine Structural Integrity Reserve Study (SIRS) und ab einem Gebäudealter von 30 Jahren Milestone Inspections vorgeschrieben.
Einkaufszentren- und Hotel-Klassifizierungen
Lokale Einkaufszentren werden nach Klassen A bis D klassifiziert, basierend auf den Ladenverkäufen pro Square Foot. Full-Service-Hotels sind mit Restaurants, Aufenthaltsräumen und Sitzungszimmern ausgestattet und bieten einen soliden Grundservice in der mittleren Preisklasse. Economy-/Limited-Service-Hotels bieten nur Zimmer ohne Verpflegung an und liegen im unteren Preissegment. Luxury Hotels bieten sehr hohe Qualität mit persönlichem Service und vielen Zusatzleistungen in der oberen Preisklasse und sind meist mit 4 oder 5 Sternen ausgezeichnet.
Extended Stay und weitere Konzepte
Extended Stay Hotels sind auf Langzeitaufenthalte ausgerichtet: Die Einheiten verfügen über eine Küchenzeile, einen Arbeitsbereich mit schnellem Internet und häufig über getrennte Wohn- und Schlafbereiche. Die Abrechnung erfolgt üblicherweise wöchentlich oder monatlich. Das Segment hat sich in den vergangenen Jahren als besonders krisenfest erwiesen.
1031 Exchange
„1031 Exchange” bezeichnet die Vorschrift des US-Steuergesetzes, die es dem Verkäufer einer Investitionsimmobilie erlaubt, die Kapitalgewinnsteuer aufzuschieben, indem der Verkaufserlös in ein gleichartiges Ersatzobjekt reinvestiert wird. Das Ersatzobjekt muss innerhalb von 45 Tagen identifiziert und innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf erworben werden; der Erlös muss bei einem qualifizierten Treuhänder (Qualified Intermediary) verbleiben. Die Regelung wurde durch die Steuerreform vom Juli 2025 (One Big Beautiful Bill Act) nicht angetastet und steht Investoren unverändert zur Verfügung.
Änderungsprotokoll: Aktualisierung Juli 2026
- 1031 Exchange präzisiert (45-/180-Tage-Fristen, Qualified Intermediary) und Bestandskraft nach der Steuerreform 2025 (OBBBA) bestätigt.
- Extended-Stay-Beschreibung modernisiert (veraltete Ausstattungsmerkmale wie Faxzugang und Doppel-Telefonanschlüsse entfernt).
- Hinweis auf SIRS und Milestone Inspections bei Rücklagenthemen in Florida ergänzt.
- Im Übrigen redaktionell überarbeitet; Definitionen unverändert gültig (Stand Juli 2026).