Amerikanische Fachausdrücke im Immobilienbereich

Aktualisierte Fassung, Juli 2026 | IRC International Realty, Naples, Florida

Ein umfassendes Glossar amerikanischer Immobilienfachbegriffe für deutschsprachige Investoren. Herausgegeben von IRC International Realty Corporation.

Abstract of Title

Eine lückenlose Aufstellung aller Eigentümerübertragungen, Verfügungen und sonstiger Eintragungen in das öffentliche Grundregister seit der ersten Besitznahme des Grundstücks bis zur Gegenwart. Alle früheren Eigentümer werden aufgeführt. Der “Abstract of Title” ist mit einem Grundbuchauszug vergleichbar. Er kann zur Erstellung des “Title Reports” dienen.

Acceleration-Clause

Eine Vertragsklausel der Darlehnsschuldverschreibung. Diese bestimmt, dass die gesamte noch geschuldete Restsumme auf einmal fällig wird, wenn der Darlehnsnehmer einen Zahlungstermin nicht einhält.

Access Right

Zugangsrecht zu einem Grundstück über ein Nachbargrundstück.

Acknowledgement

Schriftliche Bestätigung. Auch: Erklärung vor einer vereidigten dritten Person, wie ein “Notary Public”, dass eine bestimmte Handlung, z.B. die Unterschrift eines Dokumentes, aus freiem Willen geleistet wurde.

Acquisition

Kauf

Acre

Flächenmaß für Grundbesitz: 1 acre = 4.047 Quadratmeter.

Ad Valorem Taxes

Steuern, die nach dem Wert des Grundbesitzes bemessen werden.

Adjustment (at Closing)

Ausgleichungsbeträge wie die “prorations”, welche beim endgültigen Kaufabschluss verrechnet werden.

Advance

Vorschuss, Anzahlung.

Adverse Possession

Wenn jemand ein ihm nicht gehörendes Grundstück in irgendeiner Form für längere Zeit nutzt (geduldet vom Eigentümer oder unbefugt ohne dessen Wissen), kann er unter bestimmten Voraussetzungen Eigentumsrechte daran erwerben. Dabei kann es ausreichen, wenn er ohne Pachtvertrag Tiere darauf weiden lässt, Fahrzeuge abstellt oder eine Hütte errichtet. Die Gesetzgebung dazu ist von Staat zu Staat verschieden. (Lassen Sie deshalb Ihr Grundstück nicht mehrere Jahre unbeaufsichtigt liegen! Wenn Sie jemandem gestatten, Ihren Besitz vorübergehend kostenlos zu nutzen, verzichten Sie nicht auf eine entsprechende schriftliche Vereinbarung!)

Affidavit

Erklärung unter Eid, die einen Tatbestand entweder bejaht oder verneint. Eine Reihe von verschiedenen “affidavits” werden in Immobilientransaktionen verwendet, wie z.B. “no-lien affidavit”, “affidavit of non-identity” oder “continuous marriage affidavit”, etc.

Agreement of Sale

Verkaufsvereinbarung; Kaufvertrag.

Alienation Clause

Veräußerungsklausel, siehe “due on sale”.

Amenities

Der Sammelbegriff für alle Arten von Vorzügen, die eine Immobilie genießt, um sie begehrter zu machen, wie leichte Zugänglichkeit, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zum Golfplatz, zentrale Klimaanlage, moderne Kücheneinrichtung und mehr.

Amortization

Zwei verschiedene Bedeutungen: (1) Hypothekentilgung; (2) Rücklagenbildung, Abschreibung.

Amortized Loan

Darlehen, das in gleichen oder fast gleichen Raten, die aus Tilgung und Zinsen bestehen, voll zurückbezahlt wird. Es fällt kein Einmalbetrag (“Balloon Payment”) am Ende der Laufzeit an. Amortisationsdarlehen.

Anchor Tenant

Ein finanzstarker, großer Mieter in einem Shoppingcenter, der Kunden nicht nur für sich selbst, sondern auch für die anderen Geschäfte im Shoppingcenter anzieht, wie z.B. ein Kaufhaus (Macy’s, Dillard’s), Supermärkte (Publix, Whole Foods) oder großflächige Anbieter wie Target, Walmart oder T.J. Maxx. Diese Mieter (auch “prime tenants” genannt) zahlen gewöhnlich eine viel niedrigere Miete als andere, kleinere Einzelhandelsgeschäfte im selben Shoppingcenter, weil deren finanzieller Erfolg von der Präsenz der “anchor tenants” abhängt.

Annual Percentage Rate (APR)

Der effektive, für einen Kredit bezahlte Jahreszinssatz. Da der Kreditgeber außer dem angegebenen Zinssatz Gebühren, “points” und andere Ausgaben belastet, ist die ausbezahlte Kreditsumme niedriger als die nominale, im Schuldschein (“promissory note”) aufgeführte und zurückzuzahlende Summe. Das Gesetz verlangt, dass der Kreditgeber den “APR” offenbart.

Appraisal

Bewertung; Ermittlung eines Schätzwertes, Wertgutachten.

Appraiser

Bewertungssachverständiger, Immobilienschätzer.

Appreciation

Absolute, echte Wertsteigerung eines Objektes aufgrund der Verbesserung der lokalen Wirtschaftslage oder der Beseitigung negativer Faktoren. Inflationsbedingte, nominale Preissteigerungen sollten nicht in diesen Ausdruck eingeschlossen werden.

Articles of Incorporation

Die Satzung einer Kapitalgesellschaft (“corporation”), welche in Florida beim “Secretary of State” als öffentlich einsehbares Dokument eingetragen ist. Falls der Verkäufer einer Immobilie eine “foreign corporation” ist, d.h. eine außerhalb des Staates Florida oder außerhalb der USA konstituierte Kapitalgesellschaft, muss eine beglaubigte Abschrift der Satzung beim “Court of Records” zur Legitimierung der Firma eingetragen werden (“recording”). Falls eine “foreign corporation” in Florida rechtsfähig sein soll, muss sie sich außerdem beim “Secretary of State” registrieren lassen; man nennt diesen Vorgang “to qualify to do business in Florida”. Siehe auch unter “Limited Liability Company”.

Articles of Organization

Das Gründungsdokument für eine sog. “Limited Liability Company”.

As Is

Eine Vertragsklausel, welche den Verkäufer von Qualitätsgarantien bzgl. Bauten oder deren Bestandteile (z.B. Heizungs- oder Klimaanlage, Dach usw.) befreit, da der Käufer die Immobilie “so, wie sie ist” kauft. Dies ist z.B. üblich, falls der Käufer ein älteres Gebäude zu renovieren beabsichtigt. Bei Wohnimmobilien ist der Verkäufer jedoch verpflichtet, alle ihm bekannten Mängel oder solche, die ihm mit minimaler Sorgfalt hätten bekannt sein müssen, dem Käufer zu offenbaren. Das jahrhundertealte Prinzip von “caveat emptor” trifft in solchen Fällen nicht unbedingt mehr zu.

ASCS

(“Agricultural Stabilization and Conservation Service”) Behörde, durch die von bundesstaatlicher Regierung ausgehende landwirtschaftliche Programme mit Farmern koordiniert werden. (Eine Amtsstelle befindet sich in jedem Regierungsbezirk, dem “County”. Sie können dort, gegen eine geringe Gebühr, Luftaufnahmen jedes in dem ”County” gelegenen Grundstückes erhalten, ob bebaut oder unbebaut, also nicht nur Farmland.)

Assessed Value

Vom lokalen Finanzamt periodisch neu festgesetzter Wert von Grundbesitz zur Ermittlung der Grundvermögenssteuer (“Real Estate Tax”; ”Property Tax”). Die Ermittlung und Festsetzung des Wertes (“Assessment”) erfolgt nicht einheitlich. Das Verhältnis zum Marktwert kann von einem Minimum von 10% (z.B. der Marktwert ist 100.000 Dollar = der “Assessed Value” wird als 10.000 Dollar festgelegt), bis zu 100% (der “Assessed Value” = “Market Value”) gehen. Er ist mit dem deutschen Einheitswert und dem schweizerischen Steuerwert vergleichbar. (Der “Assessed Value” jedes Grundstückes ist öffentlich zugängliche Information, und kann beim Finanzamt eingesehen werden. Der “Tax Assessor”, der Finanzbeamte, der den Wert festsetzte, gibt in der Regel bereitwillig Auskunft, wie man von der Höhe des “Assessed Value” auf den Marktwert schließen kann. Dies ist eine Hilfe für den Investor bei der Überprüfung des Angebotspreises!)

Assignment

Übertragung, Übereignung, Abtretung oder Zession von Rechten, siehe auch “collateral assignment”.

Assumption Clause

Der Käufer von beliehenem Grundbesitz übernimmt die bestehende Hypothek. Die Klausel kann dann so formuliert werden, dass der Käufer persönlich für die Schuld haftet.

Attorney

Rechtsanwalt.

Attorney in Fact

Bevollmächtigter (er braucht nicht “Attorney” = Rechtsanwalt zu sein, wie man aus dem Begriff schließen könnte!). Beim Kauf von Grundbesitz beispielsweise, verhandelt und unterschreibt der “Attorney in Fact” den Kaufvertrag im Namen des Erwerbers.

Balloon

Die ungetilgte Restsumme, die als Einmalbetrag am Ende der Laufzeit einer Hypothek fällig wird.

Basis for Depreciation (“tax basis”)

Steuerbemessungsgrundlage. Der Kaufpreis plus andere Anschaffungskosten (“acquisition costs”) bilden die Grundlage, auf der die von der Steuer erlaubten Abschreibungen einer Investitionsimmobilie errechnet werden. Beispiel Die jährlichen Bruttoeinkünfte aus der Vermietung eines Apartmentgebäudes betragen $ 500,000. Bei der Annahme eines Multiplikators von 7 wäre der Wert des Gebäudes 3,5 Millionen Dollar.

Bill of Sale

Übereignungsurkunde für bewegliches Sacheigentum (Kühlschrank, Ofen, Waschmaschine, Klimaanlage usw.), welches sich in einer Immobilie befindet und mitverkauft wird.

Bridge Financing, Bridge Loan

Zwischenfinanzierung; Überbrückungskredit; kurzfristiges Darlehen (gewöhnlich bis zu 180 Tage).

Britische Thermal Unit (B.T.U.)

Übliche Maßeinheit für Heizungs- und Kühlanlagen. Ein B.T.U. ist die benötigte Energiequantität, um 1 Pfund (1lb = 453,6 g) Wasser von 62 auf 63 Grad Fahrenheit zu erwärmen. 1 B.T.U. = 1,0548 Joule.

Broker

Makler, der zur selbständigen Führung einer Maklerfirma berechtigt ist.

Builder

Bauunternehmer, in Florida jedoch formell meist “contractor” genannt.

Building Permit

Behördliche Baugenehmigung, ohne die jegliche Bautätigkeit illegal ist. Sie wird normalerweise vom Bauunternehmer (“contractor”) beschafft und in seinem Namen gehalten.

Building Restrictions

Beschränkung der erlaubten Bautätigkeit bzgl. Typ, Bebauungsdichte, Verwendungszweck oder Größe der Bauten auf ein Grundstück, welche entweder von Lokalbehörden durch Verordnungen (“zoning”) erlassen werden, vertragsrechtlich als Unterlassungspflicht (“restrictive covenants”) entstehen oder als Dienstbarkeit dem Grundstück anhaften (“covenants running with the land”).

Business Rent Tax (Sales Tax auf Gewerbemieten)

Die früher in Florida erhobene Sales Tax auf gewerbliche Mieten (zuletzt 2 %, historisch bis zu 6 % zzgl. County-Zuschlag) wurde zum 1. Oktober 2025 vollständig abgeschafft. Steuerpflichtig bleiben Kurzzeitvermietungen von sechs Monaten oder weniger sowie die Vermietung von Parkplätzen und Bootsliegeplätzen.

Buyer Broker Agreement

Schriftliche Vereinbarung zwischen Käufer und Makler über Vertretung und Vergütung. Seit dem NAR-Settlement (August 2024) Standard; Provisionen sind frei verhandelbar. Siehe auch „Buyer’s Agent“.

Buyer’s Agent (auch Buyer’s Broker)

Engagiert ein Käufer einen Makler, um ihn bei der Suche und beim Erwerb einer Immobilie zu vertreten, wird hierüber eine schriftliche Vereinbarung (Buyer Broker Agreement) geschlossen, die auch die Vergütung des Maklers regelt. Seit dem NAR-Settlement (wirksam 17. August 2024) dürfen Vergütungsangebote an Käufermakler nicht mehr im MLS ausgewiesen werden; Provisionen sind frei verhandelbar. Übernimmt die Verkäuferseite eine Kommission oder Gutschrift, wird diese üblicherweise auf die vereinbarte Vergütung des Buyer’s Agent angerechnet.

Buyer’s Market

“Käufermarkt”; wenn das Angebot, beispielsweise von fertiggestellten Eigentumswohnungen, die Nachfrage übersteigt, ist der Käufer in der besseren Lage, die Preisverhandlungen mitzubestimmen, d.h. einen niedrigeren Kaufpreis zu vereinbaren. Gegensatz zum “Seller’s Market”.

CAM (Common Area Maintenance)

siehe “common elements”.

Cap Rate Compression

Verringerung der Kapitalisierungsrate (Cap Rate) über einen bestimmten Zeitraum, was steigende Immobilienwerte bei gleichbleibendem Nettoeinkommen signalisiert. Ein niedriger werdender Cap Rate deutet auf einen überhitzten Markt hin.

Capital Gain

Mehrgewinn; die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den niedrigeren Anschaffungskosten (Kaufpreis plus wertvermehrende Aufwendungen).

Capital Gains Tax

Kapitalgewinnsteuer.

Capitalization

Kapitalisierung, eine Schätzungsmethode des Marktwertes einer Investitionsimmobilie, bei der das Nettoeinkommen zu einem für den Käufer akzeptablen Zinssatz kapitalisiert wird.

Capitalization Rate

Renditeprozentsatz; das Verhältnis des jährlichen Nettoeinkommens aus der Vermietung und Verpachtung zum Kaufpreis.

Carrying Charges oder Carrying Costs

Alle laufenden Kosten eines Immobilienobjektes, wie der Unterhaltsaufwand, die Grundsteuern und Schuldendienst.

Cash Flow

Verwendung im Zusammenhang mit der Renditeüberlegung einer Investition: Bruttomieteinkommen, Unterhaltkosten, Grundvermögenssteuer usw.; Hypothekentilgung und Hypothekenzinsen = Cash Flow

Cashier’s Check

Bankgarantierter Barscheck, der gegen den Kredit der Bank selbst gezogen ist, im Gegensatz zu einem “certified check”, welcher ein bankbestätigter, jedoch auf des Kunden Kredit gezogener Barscheck ist. Alle Immobilienkäufe werden, solange es sich nicht um Hypothekenübernahme (“assumption”) handelt, in “bar” bezahlt, d.h. mit “cashier’s checks”, welche als sicherer angesehen werden.

Certificate of Corporate Resolution

Bescheinigung des Vorstandes einer Kapitalgesellschaft, dass ein vorgesehener Akt der Gesellschaft satzungsgemäß beschlossen und genehmigt wurde; auch eine Bescheinigung des Aufsichtsrates der Gesellschaft, dass ein bestimmtes Vorstandsmitglied (gewöhnlich der Vorsitzende, “President” genannt) autorisiert ist die Gesellschaft verpflichtenden Unterschriften zu leisten.

Certificate of Good Standing

Handlungsfähigkeitsbescheinigung (vom “Secretary of State”), dass eine, in einer dem Handels- oder Vereinsregister entsprechende Registratur eingetragene Firma, aktiv und handlungsfähig ist.

Certified Check

Bankbestätiger, auf den Kredit des Kunden gezogener Barscheck; siehe auch “Cashier Check”.

Chain of Title

Lückenloses Verzeichnis der Namen aller bisherigen Eigentümer eines Grundstückes, wie aus dem öffentlichen Grundregister ersichtlich.

Chattel

Bewegliches Sacheigentum.

Chattel Mortgage

Darlehen auf größere Einrichtungsgegenstände, die im Kaufvertrag eingeschlossen sind, wie die Geschirrspülmaschine, der Elektroherd usw.

City Engineer

Städtisches technisches Amt. Dort kann u.a. Auskunft über bestehende oder geplante öffentliche Versorgungseinrichtungen eingeholt werden.

City Planning Department

Planungsabteilung für die Landnutzung und den Bebauungsplan der Gemeinde. (Der Besuch dieses Amtes, sowie der des “City Engineering Departments”, ist wichtig, wenn Sie Bauland oder Bauerwartungsland erwerben wollen! Bauerwartungsland sollte nur dann erworben werden, wenn es im Einzugsbereich von Kläranlagen (“Sewage Plants”) und verlegten Hauptwasserrohren liegt. Auskunft ist einzuholen, wie hoch die Anschlusskosten (“Impact Fees”) sein werden; diese Kosten sind hoch, wenn die öffentlichen Einrichtungen privat finanziert werden müssen.

Claim of Lien

Siehe “lien”. Der “claim of lien” wird von Unterakkordanten (“subcontactors” oder “mechanics”) und Baumateriallieferanten (“materialmen”) beim “Court of Records” eingetragen, wenn diese nicht vom Bauunternehmer bezahlt worden sind. Falls man sich ein Haus bauen lässt, ist Vorsicht geboten, weil möglicherweise zweimal bezahlt werden muss, wenn der Bauunternehmer nicht solide ist oder Konkurs erklärt; dann hat man vielleicht den Bauunternehmer schon bezahlt, muss jedoch noch einmal an die Sub- Unternehmer bezahlen um die “liens” zu löschen.

Clear Title

Der Eigentumsbeweis ist “Frei”. Es bestehen keine Rechte anderer, oder diese sind unbedeutend.

Closing Cost

Kaufabschlusskosten. 1) Im Falle einer Transaktion, bei der keine neue Hypothek aufgenommen wird, bezahlt normalerweise der Verkäufer die Übertragungssteuern (“documentary stamps”), den Titelnachweis in Form eines auf den neuesten Stand gebrachten “abstracts” und die Kosten eventueller Berichtigungseintragungen beim Court of Records (dies kann von County zu County variieren und ist frei aushandelbar). Der Käufer bezahlt gewöhnlich die Eintragungskosten der Übertragungsurkunden und der Rechtsmängelversicherung (“title insurance”). 2) Falls eine neue Hypothek aufgenommen wird, kommen zusätzliche Kosten auf den Käufer zu: ”points”, Gutachtergebühr (“appraisal fee”), Kreditbericht, Vermessungsurkunde (“survey”), Steuern (“Documentary stamps” und “intangible tax”), Rechtsmängelversicherung und Anwaltsgebühren des Hypothekengebers. Falls es sich um eine Bankhypothek handelt, behält die Bank unter Umständen im Voraus gewisse Summen in einem Anderkonto (“escrow account”) ein, wie z.B. Grundsteuern, Versicherung (“insurance”) und Hypothekenversicherung für mehrere Monate. Alle diese Kosten sind im “closing statement” enthalten und müssen beim “closing” entrichtet werden, soweit sie nicht von einem Hypothekendarlehen einbehalten werden.

Closing Date oder nur Closing

Datum der endgültigen Kaufabwicklung; dann, wenn das Eigentum formell übertragen wird. Das Eigentum ist dann an den Erwerber übergegangen, wenn der Verkäufer die Übertragungsurkunde (“Deed”) unterschrieben und übertragen hat. (Anders als im deutschen Recht, stellt die Eintragung in das Grundbuchregister n i c h t die eigentliche Eigentumsübertragung dar, sondern bestätigt nur diese Tatsache.)

Classification of Shopping Center

Die lokalen Einkaufszentren werden klassifiziert nach Klassen A bis D, basierend auf den Ladenverkäufen pro Square Foot.

Closing Statement

Aufstellung der Kosten, die beim Kaufabschluss vom Verkäufer und vom Käufer zu übernehmen sind, wie die Abgrenzungskosten für die noch nicht bezahlten Grundsteuern, die Prämie der “Title Insurance”, die notariellen Gebühren und mehr. Das “Closing Statement” wird i.d.R. von der “Title Company”, (“Closing Agent”) oder dem Anwalt in deren notariellen Funktion, erstellt.

Cloud on Title oder Clouded Title

Der Eigentumsbeweis ist “unklar”, es bestehen Rechte anderer an dem Grundbesitz. Diese sind vor der Eigentumsübertragung zu löschen, es sei denn, der Käufer ist ausdrücklich mit ihnen einverstanden. Rechte anderer müssen beim Grundregisteramt registriert sein, um Dritten gegenüber Gültigkeit zu haben. Es kann sich um hypothekarische Belastungen, Wege- und Wasserrechte, Mineralschürfrecht u.ä. handeln.

Collateral

1.) Sicherungsgegenstand, 2.) Zusätzliche oder Nebensicherheiten, 3.) Pfand.

Collateral Assignment

Zusätzliche Sicherungsübereignung an den Kreditgeber. Dies ist speziell bei Bauvorhaben üblich, in welchem alle Verträge, die zu dessen Vollendung notwendig sind, übereignet werden (damit, falls die Hypothek als verfallen erklärt werden muss, der Hypothekengeber, um sein Kapital nicht zu verlieren, den Bau selbst zu Ende führen kann). Dies betrifft z.B, folgende “collateral assignments”: “of Leases, Rents, and Profits”,”of Architect’s Plans and Specifications” (Zeichnungen und Baubeschreibung des mit dem Bauunternehmer und mit dem von ihm beauftragten Sub-Unternehmer).

Collateral Assignments of Leases, Rents and Profits

Zusätzliche Sicherungsübereignung von Mietverträgen oder Einnahmen aus denselben, und “profits”, d.h. von Landnutzungserträgen (etwaigen Ernten, Abholzung, Bergwerksförderung etc.).

Commercial

Gewerblich genutzt.

Commercial Strip Property

Kleine, gewerblich genutzte Gebäudeanlage, meist an einer Hauptstraße oder Straßenkreuzung gelegen. Strip Shopping Center: einige aneinandergereihte Einzelhandelsgeschäfte; Strip Offices: kleine, ein- bis zweistöckige Bürogebäude; Strip Warehouses: kleine, nebeneinanderliegende Lagerhallen.

Commission

(Makler-) Provision Commitment Fee Bereitstellungsgebühr für ein Darlehen.

Common Elements (auch Common Area)

Teile der Gemeinschaftsanlagen (Gemeinschaftseigentum) einer Eigentümergemeinschaft, wie z.B. Eingangshalle, Fahrstuhl, Flur, Garage sowie Gartenanlagen, Schwimmbecken usw. für gemeinschaftliche Benutzung der Wohneigentümer. Sie unterliegen der Verwaltung der “Condominium Association”, was oft “common area maintenance”, abgekürzt “CAM”, genannt wird.

Comparable Sales

Preisvergleich mit zurückliegenden Verkäufen von ähnlichem Grundbesitz, unerlässlich bei der Bewertung.

Condemnation

Privater Grundbesitz, der in öffentlichem Interesse, z.B. zum Straßenbau, enteignet wird. Der Eigentümer hat das Recht, einen marktgerechten Preis zu erhalten.

Conditional Sale

Der Kauf wird nur dann rechtsgültig, wenn alle Vertragsbedingungen erfüllt sind.

Conditions

(Vertrags-) Bedingungen.

Confiscation

Die Enteignung von Grundbesitz, ohne dass der Eigentümer Entgelt erhält.

Consideration

Vertragsrechtlicher Ausdruck; Gegenleistung, welche die Wirksamkeitsvoraussetzung eines schuldrechtlichen Vertrages ist. Obwohl “consideration” verschiedene Formen annehmen kann, so ist im Immobilienvertrag generell der vom Käufer bezahlte Kaufpreis “adequate consideration” gemeint.

Constant Payment

Gleichbleibende Schuldabtragung/Tilgung. Während der ersten Jahre sind die im Betrag enthaltenen Zinsen höher als die Tilgung. Die Zinsbelastung vermindert sich im Laufe der Zeit, während sich die Tilgungsbeträge entsprechend erhöhen.

Construction Loan

Kurzfristiges Baudarlehen, das durch Grundpfandrechte abgedeckt und höher zu verzinsen ist.

Contract

Vertrag. Um bei Grundbesitztransaktionen Gültigkeit zu haben, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: (1)Die Parteien müssen zum Vertragseingang befugt sein (“Geschäftsfähig”); (2)Es muss eine Gegenleistung (“Consideration”) vorliegen; (3)Es muss ein Angebot und eine Angebotsannahme (“Offer and Acceptance”) bestehen; (4) Es muss etwas sein, was ver- und gekauft werden darf (“Lawful Object”); (5) Der Vertrag muss in Schriftform und unterschrieben sein (“in Writing and Signed”). Bei Grundbesitztransaktionen bedürfen alle Abmachungen der Schriftform, um Gültigkeit zu haben. Da es geschriebene Gesetzbücher (wie das deutsche BGB und HGB), auf die Bezug genommen werden könnte, nicht gibt, müssen alle Eventualitäten vereinbart und ausdrücklich aufgeführt werden. Amerikanische Verträge sind deshalb ausführlich und lang.

Contractor

Bauunternehmer, manchmal auch “Builder” genannt. Der federführende Bauunternehmer, mit dem der Erschließer oder Bauherr einen Gesamtvertrag für Erstellung abgeschlossen hat, wird “general contractor” genannt. Dieser engagiert dann spezialisierte Sub-Unternehmer (“subcontractors”) wie z.B. Installateure, Elektriker, Dachdecker usw.

Conversion

Umwandlung. “Condominium Conversion”: Umwandlung eines Mietwohngebäudes in Eigentumswohnungen.

Cooperative

Mieteigentum in einer Hausgemeinschaft; es bestehen gewisse Ähnlichkeiten zu einem “Condominium”, ist jedoch nicht damit zu verwechseln. Die “Cooperative” oder kurz “Coop” ist eine Gesellschaft. Die Aktien sind entsprechend der Wohnungsgröße aufgeteilt, und geben dem Aktieninhaber das Recht, das dazugehörige Apartment zu bewohnen. Während bei einem “Condominium” jedes einzelne Apartment mit einer Hypothek beliehen werden kann, und für steuerliche Zwecke einzeln veranlagt wird, wird bei der “Cooperative” das Gebäude als Ganzes beliehen und veranlagt. Jeder Aktionär zahlt anteilige Hypothekenzinsen und Hypothekentilgung sowie Grundvermögensteuern.

Corporate Resolution

Ein offizieller Sitzungsbeschluss des Aufsichtsrates einer Kapitalgesellschaft (“Board of Directors”), der den Vorstand (“officers of the corporation”) autorisiert, eine Handlung im Namen der Gesellschaft zu vollziehen. Der “Secretary of the corporation” stellt dann eine Beschlussbescheinigung (“Certificate of Corporate resolution”) aus, ohne die Immobilienan- und Verkäufe, Grundschuldbelastungen usw. nicht durchgeführt werden können.

Corporate Taxes

Körperschaftssteuern werden vom Staat Florida und auf Bundesebene erhoben.

Corporation

Eine “Florida Corporation” kann eine “Ein-Mann-Firma” mit beschränkter Haftung sein, die nur einen Nachteil hat: sie wird doppelt besteuert. Gewinne werden zuerst mit der Bundeskörperschaftssteuer belegt und etwaige ausgeschüttete Dividenden müssen dann mit Personeneinkommenssteuer (“income tax”) versteuert werden. Bezüglich beschränkter Haftung ist die Corporation gleich einer “Limited Liability Company”. Der Name der Firma muss entweder “Inc.”, “Incorporated” oder “Corporation” enthalten. Zusätzlich ist zu erwähnen, dass der/die Inhaber der “Corporation” (Aktionäre = “Shareholders”) aktenkundig sind, da es in den USA keine Inhaberaktien gibt. Der Aufsichtsrat (“Board of Directors”) und der Vorstand (“President”, “Secretary”,”Treasurer”,“Vice President” etc.) sind im öffentlichen Register eingetragen. Ein gesetzliches Mindestkapital besteht in Florida nicht.

County

Regierungsbezirk. Jeder Bundesstaat ist in “Counties” unterteilt.

County Court House

Gerichtsgebäude; Amt des Regierungsbezirkes. Im “Court House” befinden sich das öffentlich zugängliche Grundregister (“Property Records”), und meist auch das Grundsteueramt (“Property Tax Office”).

County Property Records

Grundregister. Es gibt kein Grundbuch, wohl aber ein Grundregister, in dem die Dokumente zu allen Transaktionen, hypothekarischen Belastungen usw. verzeichnet (“Recorded”) sind. Das Grundregistersystem ist schwerfällig, und kann zu Irrtümern führen. Deshalb auch die Notwendigkeit der “Title Insurance”.

County Seat

Stadt des Regierungsbezirkes, in der sich die Verwaltungsstelle befindet.

County Tax Assessor

Beamter des Grundsteueramtes, der für steuerliche Zwecke den Grundstückswert ermittelt.

County Tax Office

Grundsteueramt. Alle dem Steueramt vorliegenden Daten sind für jedermann zugänglich. Dazu gehören der Name und die Anschrift des gegenwärtigen Eigentümers, Kaufpreis, der vom Steueramt festgesetzte Wert (“Assessed Value”), die im abgelaufenen Kalenderjahr zahlbare Grundvermögenssteuer und mehr.

Court of Records

Eintragungsbehörde von Eigentums-, Belastungs- und Pfandurkunden (mit ähnlicher Funktion wie das Grundbuch) am Landgericht („Circuit Court”) des jeweiligen Landkreises (“County”), in dem die Immobilie gelegen ist.

Covenant

Urkundlich niedergelegte Vertragsabrede oder Vertragsversprechen. In der juristischen Fachsprache werden oft Synonyme verwendet, die jedoch dasselbe bedeuten, wie z.B. “the seller covenants and agrees….”, d.h. “Der Verkäufer erklärt sich einverstanden ….”.

Covenant running with the Land

Grundbuchmäßige Nutzungseinschränkungen. Diese einschränkenden Vorschriften bezüglich Nutzungsarten eines Grundstückes sind, wenn einmal eingetragen (“recorded”), unvermeidbar, es sei denn, dass derjenige, der diese Einschränkungen zuerst eintragen ließ, noch am Leben ist und sie widerrufen kann. Nur sittenwidrige Einschränkungen (z.B. Diskriminierung aller Art) sind von Gesetzes wegen wirkungslos.

CRE (Commercial Real Estate)

Gewerbeimmobilien; Sammelbegriff für alle gewerblich genutzten Immobilien wie Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Industriegebäude und Mehrfamilienhäuser mit fünf oder mehr Einheiten.

Creative Financing

Finanzierung beim Erwerb von Grundvermögen, die über die üblichen Methoden hinausgeht. Um zusätzliche finanzielle Mittel zu erhalten, erklärt sich der Geldnehmer beispielsweise damit einverstanden, dass der Geldgeber am Gewinn teilnimmt (“to participate in the income”) und/oder Miteigentümer wird (“to share in the equity ownership “). Die verschiedenen Möglichkeiten der Käuferfinanzierung (“Seller Financing”) fallen ebenso unter diesen Begriff. DCF Analyse” (DCF = Discounted Cash Flow) Hochgerechnete Analyse der abgezinsten Zahlungsüberschüsse (diskontierter Einnahmenüberschuss). Der Zweck dieser Berechnungen ist es festzustellen wie viel Geld man aus einer Investition erhält unter gleichzeitiger Berücksichtigung des Zeitwertes von Geld.

Damnum

Darlehnsabgeld.

Debt Service

Schuldendienst; Darlehnstilgung und Darlehnszinsen.

Deductions (for tax purposes)

Steuerabzugsfähige Aufwendungen erlauben Abzüge vom Bruttoeinkommen einer Investitionsimmobilie, die das steuerbare Bucheinkommen vermindern, wie z.B. Kosten, Zinsen, Abschreibungen (“depreciation”).

Deed

Die von Verkäufer unterschriebene Urkunde der Eigentümerübertragung. Die Eigentumsurkunde ist wirksam, wenn dieses Dokument dem Käufer übergeben worden ist.

Deed of Trust

Diese Hypothekenbestellungsurkunde ist kein Übertragungsdokument wie die “deed”, sondern eine in Florida seltenere Form der Grundschuld, in der der Schuldner sein Eigentum an einer Immobilie an einen Treuhänder (“trustee”) zugunsten des Hypothekengebers (“beneficiary”) überschreibt mit der Bedingung, dass nach Abzahlung oder Ablösung der Hypothek diese Übertragung gelöscht und eine Rückübertragungs- (Löschungs-) Urkunde im “Court of Records” eingetragen wird. In Florida ist die “mortgage” die üblichere Form der Grundschuld.

Deed Restrictions

In der Eigentumsübertragungsurkunde ausdrücklich aufgeführte Vorbehalte zur Nutzung des Grundbesitzes. Um eine gewisse Einheitlichkeit einer Siedlung zu bewahren, werden beim Verkauf von Baugrundstücken regelmäßig Bau- und Nutzungsvorschriften festgesetzt. Dazu gehören Beschränkungen bezüglich der Gebäudehöhe, Gebäudeabstand, Minimumgröße, Anlage des Gartens und Errichtung von Zäunen usw. Da nicht alle Gemeinden Bebauungsvorschriften haben, sind die privaten “Deed Restrictions” oft die einzigen Garantien kontrollierten Bauens.

Defective Title

Fehlerhafter Titel, ein Eigentumsanspruch, der aus verschiedenen Gründen nicht gültig ist, weil z.B. durch Betrug erworben oder von Rechtsmängeln behaftet.

Deferred Maintenance

Aufgeschobene (Gebäude-) Reparaturen.

Deposit

Eine bedingte Anzahlung, die oft in zwei Stufen geleistet wird. Macht der Käufer ein Angebot, so ist dies im Allgemeinen von einem “earnest money”- Betrag von etwa 1% bis 2% des Kaufpreises begleitet. Dieser Betrag wird auf ein Anderkonto des Maklers, der “Title Agency” oder des Anwalts eingezahlt; kommt kein Vertrag zustande, wird der Betrag rückvergütet. Wird der Vertrag vom Verkäufer akzeptiert, ist eine weitere Anzahlung auf das Anderkonto fällig, welche die Anzahlung (Deposit) gewöhnlich bis auf 10% des Kaufpreises bringt. Beim “closing” wird dann diese Anzahlung verrechnet.

Depreciation

Abschreibung aufgrund von Wertminderung. “Straightline Depreciation”: Lineare Abschreibung; gleiche Abschreibungsbeträge über die gesamte erwartete Nutzungsdauer des Gebäudes. “Accelerated Depreciation”: Während der ersten Jahre nach Erwerb wird zu Sätzen abgeschrieben, die über denen der linearen Abschreibung liegen.

Development

Die Urbarmachung von Rohland, dessen Aufteilung in Baugrundstücke, die Erstellung von Siedlungen oder gewerblich genutzten Gebäuden sowie ähnliche große Bauvorhaben. Der Unternehmer von Bauvorhaben wird “Developer” genannt.

Fee / Fee Simple Estate

Dieser Ausdruck hat zwei verschiedene Bedeutungen: (1) Gebühren; (2) “Fee”, “Fee simple Estate” oder “Freehold Estate”: Uneingeschränktes Eigentumsrecht an Grundvermögen, von unbestimmter Dauer, Übertrag- und Vererbbarkeit.

Principal

Dieser Begriff hat verschiedene Bedeutungen: (1) Der Auftraggeber des Maklers, wie der Verkäufer oder der Verpächter; (2) Eine der Hauptparteien einer geschäftlichen Transaktion; (3) das Kapital: (4) der Darlehnsbetrag.

Disclosure

Offenbarung von Fakten, die Werte, Sicherheit oder alle anderen Aspekte einer Immobilie beeinflussen. Der Eigentümer/ Verkäufer von Wohnimmobilien hat die zwingende Pflicht, nicht nur diejenigen negativen Tatsachen anzugeben, die durch Inspektion nachvollziehbar wären, sondern auch solche, die nicht ohne weiteres feststellbar sind und die dem Verkäufer bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen. Gemäß Gesetz muss ein Makler demjenigen, der nicht durch einen Makler vertreten ist, beim “ersten substantiellen Kontakt” schriftlich mitteilen, wer wen vertritt oder welche Funktion eine bestimmte Person ausübt. Diese können sein der Makler, normalerweise der Agent des Verkäufers, der “Buyer’s Agent”, der “Transaction Broker” oder rein “Fiduciary”.

Discount Points

Siehe “points”. Dispositions (Sales) Expenses Es handelt sich um alle Transaktionsausgaben, die vom Verkäufer getragen werden (Anwalt, Makler, Marketing, Kapitalverkehrssteuern usw.).

Distressed Property

Grundbesitz mit “Problemen”: Eine zu hohe Leerstandsquote unvermieteter Wohnungen oder Büros; zu viele unverkaufte Eigentumswohnungen; Baufälligkeit und mehr.

Documentary Stamps

Urkunden- oder Übertragungssteuer, welche auf Dokumenten eingetragen wird. Typische Beispiele sind: “Warranty Deed”: Die Übertragungssteuer ist gewöhnlich vom Verkäufer zu bezahlen, derzeit $0.70 pro $100 des Verkaufspreises; Hypotheken (“mortgage”): Der Hypothekennehmer bezahlt die Urkunden-Stempelmarken im Betrag von $ 0.35 pro $ 100 des Hypothekenbetrags, welche auf dem Eigenwechsel (“promissory note”) eingetragen werden. Zusätzlich muss er auch die “intangible tax” von $ 0.20 pro $ 100 bezahlen, eine Art von immaterieller Vermögenssteuer; daher sind die Gesamtkosten dieser Steuern z.Zt. $ 0.55 pro $ 100.

Due Diligence

Sorgfaltsprüfung; umfassende Untersuchung und Analyse einer Immobilie vor dem Kauf, einschließlich physischer Inspektion, Finanzanalyse, Umweltprüfung und rechtlicher Überprüfung. Die Due-Diligence-Periode ist vertraglich vereinbart und gibt dem Käufer das Recht, innerhalb dieser Frist vom Kauf zurückzutreten.

Due-on-Sale Clause

Eine Vereinbarung im Darlehensvertrag, die es dem Darlehnsgeber gestattet, bei Weiterverkauf des belasteten Grundbesitzes den gesamten ungetilgten Restbetrag zu fordern; die Hypothek ist nicht übertragbar.

Duplex

Zweifamilienhaus.

Earnest Money

Anzahlung bei der Kaufgebotsabgabe als Beweis der Ernsthaftigkeit des Käufers. Je höher die Anzahlung, desto stärker ist die Position des Käufers bei den Vertragsverhandlungen; üblich sind zwei bis zehn Prozent (2% bis 10%) des Gesamtkaufpreises. Die Anzahlung sollte auf das Anderkonto einer “Title Insurance Company”, eines Anwaltes, einer Maklerfirma, oder einer Bank geleistet werden.

Easement

Das beschränkte Zugangsrecht eines anderen, den Grundbesitz zu einem bestimmten Zweck zu nutzen, beispielsweise die Verlegung von Versorgungsleitungen (“Utilitiy Easements”) über Teile des Grundstückes.

EB-5 Visa Program

Ein US-Einwanderungsprogramm, das ausländischen Investoren eine Green Card ermöglicht, wenn sie mindestens $1.050.000 (oder $800.000 in bestimmten Gebieten, sog. “Targeted Employment Areas”) in ein US-Unternehmen investieren und mindestens 10 Vollzeitarbeitsplätze schaffen.

Economies of Scale

Skaleneffekte; Kostenvorteile, die durch Größe oder Volumen entstehen. Im Immobilienbereich z.B. niedrigere Verwaltungskosten pro Einheit bei größeren Immobilienportfolios oder günstigere Finanzierungskonditionen bei höheren Transaktionsvolumen.

Egress

Siehe “ingress and egress”

Eigentumswohnung

Teileigentum “Office Condominium”: Büros in der Rechtsform von Stockwerkeigentum. Der Eigentümer hat den Rechtsanspruch (Titel) zu dem Besitz, und ist im Grundregisteramt eingetragen.

Eminent Domain

Enteignungsverfahren, in welchem Privateigentum zugunsten der Öffentlichkeit enteignet wird, wie z.B. Land, das für den Bau von Autobahnen benötigt wird. Der Eigentümer muss, falls notwendig unter Herbeiziehung der Gerichte, voll entschädigt werden.

Encroachment

Der unberechtigte Übergriff von einem Nachbargrundstück, wie der Bau einer Mauer über die Grundstücksgrenze. (Vor dem Erwerb eines Grundstückes sollte der Käufer deshalb auf eine Vermessung bestehen!).

Encumbrance

Sammelbegriff aller Rechte anderer an einem Grundstück. Dienstbarkeit.

Environmental Assessment (Phase I, Phase II)

Umweltgutachten. Phase I: Recherche und visuelle Inspektion zu möglichen Umweltbelastungen eines Grundstückes, ohne Bodenproben. Phase II: Bodenproben und Laboranalysen bei Verdacht auf Kontamination. Bei gewerblichen Transaktionen ist mindestens Phase I üblich und wird oft vom Kreditgeber verlangt.

Equitable Title

Der Inhaber eines “Equity Title” hat nur auf das rechtmäßige Eigentum, den “Legal Titel”. Der Investor erhält beispielsweise einen “Equitable Title”, wenn er ein Grundstück auf Ratenzahlung kauft. Der “Legal Title” wird erst dann erworben, wenn alle Raten bezahlt sind.

Equity

Eigenkapital; Wert des Grundbesitzes abzüglich der darauf lastenden ungetilgten Hypothek. Equity (an einem Vermögenswert): Eigenkapital nach Abzug aller Verbindlichkeiten.

Escalation Clause

Eine Klausel im Darlehnsvertrag die es dem Darlehnsgeber gestattet, den gesamten ungetilgten Restbetrag auf einmal zu verlangen, wenn der Schuldner die vereinbarten Raten nicht pünktlich bezahlt.

Escalator Clause

Eine Klausel im Mietvertrag die dem Vermieter gestattet, die Miethöhe aufgrund gestiegener Kosten anzupassen.

Escrow

Die Hinterlegung der Anzahlung (“Earnest Money”) auf einem Anderkonto und/oder von Dokumenten bei einer neutralen dritten Partei, wie der „Title Insurance Company“ oder einem Anwalt. Der neutrale Dritte wird “Escrow Agent” genannt.

Estates

Dingliches Recht an Immobilien; es gibt eine Reihe verschiedener “estates in land”: “Fee Simple”: absolutes Eigentum; “Life Estate”: Besitz auf Lebenszeit; “Life Estate pour autre vie”: Besitz während der Lebenszeit eines Dritten; u.a.

Estoppel Letter

1. Brief eines Hypothekengebers, welcher die Übernahme einer bestehenden Hypothek durch den Käufer zulässt und die notwendigen finanziellen Angaben per einem bestimmten Stichtag enthält, so dass die korrekten Beträge dem Käufer im “closing statement” gutgeschrieben werden können. 2) Brief eines Mieters oder Pächters, der dem Käufer bestätigt, dass der bisherige Vermieter der Immobilie gemäß Miet- oder Pachtvertrag nicht vertragsbrüchig ist. Diese Form von “Estoppel Letter” ist eine Voraussetzung für jede kommerzielle Transaktion, bei der der Käufer sich darauf verlässt, dass ein Gebäude oder Shopping-Center vermietet ist. Sie bestätigt auch die Höhe der Beträge, die der Mieter oder Pächter beim Vermieter als “security deposit” und “last month’s rent” hat.

Expose

Detaillierte Beschreibung eines angebotenen Objektes.

Extended Stay Hotel

Hotels, die auf Langzeitaufenthalte ausgerichtet sind. Die Einheiten verfügen über eine Küchenzeile, einen Arbeitsbereich mit schnellem Internetzugang und häufig über getrennte Wohn- und Schlafbereiche. Die Abrechnung erfolgt üblicherweise wöchentlich oder monatlich. Das Segment liegt in der mittleren bis oberen Preisklasse und hat sich als besonders krisenfest erwiesen.

Fiduciary

Treuhänder oder auch eine im Vertrauensverhältnis zum Klienten stehende Person, welche gesetzliche und präzedenzrechtliche Pflichten gegenüber dem Klienten hat.

Final Title Report

Das “endgültige” Gutachten nach Beseitigung der Unklarheiten und der Registrierung von berichtigten Dokumenten seitens des Verkäufers.

Financial Statement

Eidesstattlich erklärter Vermögens- und Einkommensnachweis einer natürlichen Person, der in von Banken und anderen Finanzinstituten vorgeschriebener Form vorgelegt werden muss, wenn eine Hypothek beantragt wird oder wenn eine persönliche Garantie von einer Bank akzeptiert werden soll. Das für eine Firma zutreffende ähnliche Dokument ist das “profit and loss statement” sowie die Bilanz, “balance sheet”.

Financing Statement

(auch “UCC-1 Financing Statement”): Die Eintragung eines “lien” (Pfandrecht) auf bewegliches Sacheigentum, gemäß dem Handelsgesetz (“Uniform Commercial Code”, UCC) in Florida beim “Secretary of State” und beim “Court of Record” des Landkreises (“County”), in welchem sich die Sache befindet.

FIRPTA

Der “Foreign Investment in Real Property Tax Act”, Paragraph 897 des “Internal Revenue Code” (Bundessteuergesetz) will vermeiden, dass Steuerausländer Gewinne beim Immobilienverkauf nicht versteuern. Das Gesetz schreibt vor, dass 15 % des Bruttoverkaufspreises (ohne Berücksichtigung von Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte usw.) beim Verkauf von vorneherein einbehalten und an das Bundessteueramt abgeführt werden müssen. Hat der Steuerzahler keinen Gewinn erzielt oder glaubt er, dass diese 15% mehr sind, als er Steuer schuldet, so kann er eine Steuererklärung für Ausländer abgeben (Formular 1040NR im Falle von natürlichen Personen) und eine Rückvergütung beantragen. Die einzige Ausnahme von dieser Regel ist, dass der Abzug nicht gemacht werden braucht, wenn der Preis unter $ 300,000 liegt und gewisse andere Voraussetzungen erfüllt werden.

FIRPTA-Affidavit

Aussage unter Eid, ob der Verkäufer einer Immobilie Steuerausländer oder Steuerinländer gemäß FIRPTA ist oder ob eine Ausnahme von diesem Paragraphen zutrifft.

First Mortgage

Erstes Hypothekenpfandrecht. Die “First Mortgage” hat Vorrecht gegenüber allen anderen Pfandrechten, mit Ausnahme von unbezahlten Steuern.

Fixtures

Feste Einrichtungsgegenstände, die Bestandteil des Gebäudes sind.

Flood Plain

An einen Fluss angrenzendes Land, welches im Flutfalle überschwemmt wird.

Floor Plan

Grundriss, Raumaufteilungsplan.

Florida Real Estate Commission (FREC)

Eine staatliche Lizenzierungs- und Aufsichtsbehörde, welche das Immobilienmaklerwesen überwacht. Speziell werden Verstöße gegen gesetzliche, präzedenzrechtliche oder ethisch Vorschriften durch Disziplinarmaßnahmen geahndet und für viele solche Verstöße kann dem Makler die Lizenz entzogen werden.

Foot

Flächenmaß; “Fuß”, Plural = “Feet”. 1 Foot = 30,5 cm.

Foreclosure

Zwangsversteigerungsverfahren des belasteten Grundbesitzes, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Form 1099-B (IRS)

Steuerformular der Bundessteuerbehörde (“Internal Revenue Service”), welches nach jedem Kaufabschluss eingereicht werden muss, um den Verkauf, Verkäufer und Verkaufspreis zu melden.

Form 1040NR (IRS)

Einkommensteuererklärung einer natürlichen Person, die Steuerausländer ist; diese wird oft verwendet, um Rückvergütungsanträge zu stellen, wenn der FIRPTA-Abzug von Steuern voreinbehalten wurde, jedoch weniger Steuer geschuldet wird.

Front Money oder Up-Front Money

Anzahlung, Geld.

Frontage oder Front Feet

Frontbreite. Der Wert von Grundstücken für Ladengeschäfte richtet sich nach der verfügbaren Straßenfront, der für Eigentumswohnungen, Hotels oder Eigenheimen am Wasser nach der Meeres-, Kanal- oder Seefront.

Full-Service Hotel

Als Full-Service Hotels werden die Hotels bezeichnet, die mit Restaurants, Aufenthaltsräumen und Sitzungszimmern ausgestattet sind, einen Grundservice vorweisen können und minimale Zusatzleistungen anbieten. Die Preise liegen in der mittleren Preisklasse.

Gain

Gewinn.

GNMA

“Government National Mortgage Association”: Von der Regierung unterstütztes Programm zweitrangiger Hypotheken für den sozialen Wohnungsbau.

Good and Marketable Title

Einen Titel ohne Rechtsmängel.

Good and Valid Mortgage

Eine rechtskräftige Hypothek.

Graduate Payment Mortgage

Ein Finanzierungsplan, bei dem die Tilgungs- und Zinszahlungen in späteren Jahren höher werden. In den Anfangsjahren fallen meist nur Zinsen und keine Tilgung an.

Grant

Rechtsbindungswille, wie z.B. beim Verkauf einer Immobilie.

Grantee

Begünstigter; derjenige, der den Grundbesitz übertragen erhält, der Käufer.

Grantor

Derjenige, der den Besitz überträgt, der Verkäufer.

Gross (Brutto) Rent Multiplier

Bruttomietmultiplikator. Eine Faustregel, eine überschlägige Rechnung, die den Wert eines Gebäudes nach dessen Bruttomieteinnahmen ansetzt.

Gross Rental Area

Bruttomietfläche, einschließlich Korridore, Toiletten, Treppen, usw.

Gross Rooms Revenue Multiplier (GRRM)

Bewertung auf der Basis der Bruttoeinnahmen pro Hotelzimmer. Diese werden mit dem GRRM multipliziert und ergeben dann den Wert des Hotelzimmers.

Ground Lease oder Land Lease

Erbpacht. Das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, gehört nicht dem Gebäudeeigentümer; typisch für alle Arten von gewerblich genutzten Gebäuden, dort wo Grundstückspreise sehr hoch sind.

Homestead Exemption

In Florida legal ansässige, natürliche Personen erhalten als Haus- oder Wohneigentümer eine Grundsteuerfreistellung im Betrag von $ 50.000, welcher von der Veranlagung (“assessment”) vor Errechnung der Grundsteuer abgezogen wird. Diese Freistellung, welche nur auf dem Erstwohnsitz zutrifft, muss bis zum 1. März eines Jahres beantragt werden, um für das laufende Jahr bewilligt zu werden. Nur amerikanische Staatsbürger und Inhaber einer “grünen Karte” erhalten diese Steuerermäßigung.

Hotel-Management Fee

Es handelt sich um einen Posten, der die Summe aller Zahlungen für Management Service aufweist, ohne „Incentive”-Ausgaben, und ausgedrückt als Prozentsatz im Verhältnis zu sämtlichen Erlösen.

Improvement

“Verbesserung”. Land, welches sich nicht mehr in seinem Ursprungszustand befindet, ist “improved”. Ein Begriff, der vieles einschließen kann: Wege, Anpflanzungen, Versorgungsleistungen, Gebäude und mehr.

Improvement Liens

Verbesserungspfandrechte der öffentlichen Hand für anteilige Kosten der Erstellung oder Verbesserung von öffentlichen Einrichtungen, wie z.B. Straßenbeleuchtungen, Kanalisation, Abwasseranlagen, öffentliche Wasser- und Gasversorgung, Straßenbau usw.

Income Tax (personal)

Personeneinkommenssteuer. Diese Steuer trifft für Steuerausländer nur für Einkommen zu, das in den USA entsteht; eine Ausnahme bilden Zinsen auf Einlagen bei US- Finanzinstituten, welche für Steuerausländer steuerfrei sind.

Indemnification Letter

Schadloshaltungszusage oder Sicherstellungszusage in gewissen Hypotheken.

Ingress and Egress

Zugang zu einem Grundstück, wörtlich “Ein- und Ausgang”. Das Recht, Zugang zu haben muss bestehen, um eine Rechtsmängelversicherung (“title insurance”) zu erwerben. Falls kein Zugang vorhanden ist, muss vom Nachbarn eine Zugangsgrunddienstbarkeit (“easement of access”) erworben werden, welche dann für den Eigentümer ein “affirmative” oder “positive easement” ist und für den Nachbarn ein “negative easement”.

Installment Note

Ein Darlehnsvertrag, wobei der geliehene Betrag einschließlich Zinsen, in Form von Ratenzahlungen über mehrere Jahre zurückgezahlt wird.

Installment Sale Contract oder Land Contract

Kauf von meist noch nicht erschlossenen Baugrundstücken auf Raten. Der Verkäufer, eine Erschließungsgesellschaft, bleibt öffentlich registrierter Eigentümer der Grundstücke bis die Grundstücke voll erschlossen sind und der Anleger die letzte Kaufpreisrate beglichen hat. Bei Zahlungsverzug riskiert der Investor, alle Ansprüche, einschließlich der bereits geleisteten Ratenzahlungen, zu verlieren. War lange Zeit typisch für den Vertrieb von Grundstücken in Florida.

Installments

Raten.

Institutional Lender

Darlehnsgeber ist eine Institution wie eine Bank, eine Versicherungsgesellschaft.

Institutional-grade Real Estate

Es handelt sich dabei um Immobilienbeteiligungen, die von institutionellen Käufern ausgesucht wurden und die den generellen Investmentkriterien entsprechen.

Instrument

Ein rechtsgültiges Dokument in Schriftform wie der Kaufvertrag, die Eigentumsübertragungsurkunde oder der Pachtvertrag.

Insurance

Bezieht sich auf Risikoversicherung, besonders Feuer, Haftpflicht, Wirbelstürme, Hagel etc. für Wohneinheiten wird sie “homeowner’s insurance” genannt, sonst “hazard insurance”. Finanzinstitutionen, welche Hypothekendarlehen vergeben, verlangen zusätzlich Versicherung der Hypothek gegen Flutschäden (“flood insurance”).

Insurance Value

Versicherungswert. Für Feuer-, Flutschaden- oder Wirbelsturmversicherung wird der reine Grundstückswert vom gesamten Verkehrswert abgezogen, für “title insurance” trifft der tatsächliche Kaufpreis zu.

Intangible Tax

Steuer auf immaterielle Vermögenswerte, hier im Falle von Hypotheken auf den Hypothekengesamtbetrag, vom Hypothekenschuldner in Höhe von $ 0.20 pro $ 100 einmalig zu entrichten (siehe auch “documentary stamps”).

Interest

Zinsen; auch Anteil, Beteiligung.

Interim Lender

Geldgeber, der finanzielle Mittel während der Bauphase zur Verfügung stellt; im Gegensatz zum “Permanent Lender”, der nach Beendigung des Baues Geld gegen eine Hypothek gibt.

IRR (Internal Rate of Return)

Die IRR ist die Kurzform für „internal rate of return“ und in Deutschland besser bekannt als interne Zinsfuss-Methode. Die interne Zinsfuss-Methode wird angewandt, um die Rentabilität einer Investition zu ermitteln. Da Kapitaleinzahlung, Ausschüttung und steuerliche Ergebnisse zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen, werden die einzelnen Zahlungsströme zu einem Fälligkeitstermin angenommenen und abgezinst, um die Wertgleichheit sicherzustellen. Mathematisch gesagt wird der Abzinsungssatz ermittelt, bei dem die Summe der Barwerte aller Einzahlungen und Auszahlungen zu einem Kapitalwert von null führt. Jeder Betrag, der höher ist als der Kapitalwert, wird als rentabel angesehen.

Interim Loan

Ein kurzfristiges Überbrückungsdarlehen bis zur Platzierung der Hypothek. Das Darlehen während der Bauphase (“Construction Loan”) ist ein “Interim Loan”. Zwischenfinanzierung.

NOI (Net Operating Income): verwendete Definitionen

Investoren verwenden entweder: (1) NOI nach der Kapitalinstandhaltungsrücklage aber vor Mieterausbauten und Mietprovision, (2) NOI vor Kapitalinstandhaltungsrücklage, Mieterausbauten und Mietprovision; oder (3) Cashflow nach Kapitalinstandhaltungsrücklage, Mieterausbauten und Mietprovision.

Joint Tenancy

Gemeinschaftseigentum an Grundbesitz von zwei oder mehreren Personen. Im Todesfall eines Miteigentümers geht dessen Anteil auf den/die anderen Miteigentümer über, sofern diese als “joint tenants with the right of survivorship” eingetragen sind. “Joint Tenancy” ist üblich zwischen Ehegatten.

Joint Venture

“Gemeinsames Abenteuer”; Zusammenschluss mehrerer Personen zum Zwecke des Erwerbes und Besitzes von Grundvermögen, meist in der Form einer Partnerschaft (“Partnership”). Auch “Syndication” genannt. Vergleichbar einer “GbR Gesellschaft” oder “Einfachen Gesellschaft”.

Junior Mortgage

Untergeordnete, zweite Hypothek.

Land Contract

Siehe “installment contract”.

Land Trust

Immobilientreuhänderschaft. Eine juristische Form, in welcher Liegenschaften im Namen eines “trustees” (Treuhänders) erworben werden, so dass der tatsächliche Eigentümer (“beneficial owner”) aus den öffentlichen Quellen nicht zu ersehen ist. “Land trusts” werden oft für Erwerb mehrerer Grundstücke für große Bauvorhaben benutzt, um künstliche Preissteigerungen zu verhindern; sie sind jedoch auch für andere Zwecke gut geeignet.

Land Use Control

Vorschriften über die Nutzung eines Grundstückes. Man unterscheidet zwischen (1) “Private Controls” wie als “Deed Restriction” festgelegt; und (2) “Public Controls”, die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften und Bebauungsplanung (“Building Codes and Zoning Law”).

Landlord

“Herr des Landes”, der Eigentümer, Vermieter, Verpächter. Ein viel benutzter Bestimmungsbegriff.

Last Month’s Rent

Mietverträge sehen normalerweise vor, dass der Mieter vor Einzug drei Monatsmieten anzahlt: den ersten Monat, den letzten Monat des Vertrages und eine Monatsmiete als “security deposit”.

Lease

Mietvertrag, Pachtvertrag.

Leasehold Estate

Das Recht des Pächters, während der Pachtvertragsdauer ein Stück Land in Besitz zu halten.

Legal Description

Die Beschreibung eines Stück Landes, wie sie aus dem öffentlichen Grundregister hervorgeht. Die “Legal Description” muss Bestandteil jeden Vertrages, etwa Kaufvertrag, Darlehnsvertrag oder Pachtvertrag, sein und wird i.d.R. als Anhang beigefügt. Die “Legal Description” ist auf Landvermessungen früheren Datums basierend. Sie kann oft mehrere Seiten umfassen und ist für den Laien unverständlich.

Lender

Darlehns-, Hypotheken- oder Kreditgeber.

Lessee

Mieter oder Pächter.

Lessor

Vermieter oder Verpächter.

Letter of Attornment

Brief des Vermieters/Verpächters, in dem er dem Mieter/Pächter den Verkauf der Immobilie anzeigt und ihn anweist, Miete/Pacht in Zukunft an den neuen Eigentümer zu bezahlen. Der bestehende Miet- oder Pachtvertrag (lease) wird vom Käufer mit allen Rechten und Pflichten übernommen und weitergeführt.

Leverage

“Hebelwirkung” aufgrund von Fremdfinanzierung. Einsatz von Fremdmitteln, durch die weniger Eigenkapital für eine Investition benötigt wird.

Liability Insurance

Haftpflichtversicherung.

Lien

Pfandrecht; alle Arten von Rechten anderer an einem Grundstück.

Life Estate

Besitz oder Nutznießung auf Lebensdauer des Eigentümers oder auf Lebenszeiten eines Dritten (“life estate pour autre vie”).

Limited Partnership

Vergleichbar mit einer “Kommanditgesellschaft”, vollhaftende und beschränkt haftende Anteileigner. Die “Limited Partners” riskieren nur das eingesetzte Kapital. Die “Limited Partnership” ist die übliche Rechtsform wenn sich mehrere zusammentun, um Grundbesitz zu erwerben.

Liquidating Damages

Eine Klausel in vorgedruckten Verträgen, die bestimmt, dass bei Zahlungsverzug der Käufer seine g e s a m t e n bis dahin gezahlten Beiträge, also Anzahlungen und Raten, verliert.

Liquidity

“liquidity rate”: Liquiditätsrate.

Lis Pendens

Wörtlich: laufender Rechtsstreit, bezeichnet eine beim Prozessgericht und im “Court of Records” eingetragene Urkunde, welche bekannt gibt, dass der laufende Rechtsstreit u.a. die Rechtsansprüche an einer Sache ändern könnte. Wer nach Eintragung einer “notice of lis pendens” eine so belastete Immobilie erwirbt, hat tatsächlich oder zurechenbare Kenntnis, dass er sich eine Gerichtsentscheidung bezüglich der Immobilie unterwerfen muss, selbst wenn er keine Prozesspartei ist. Solange die “notice of lis pendens” nicht vom neuesten Datum ist, findet man sie im “abstract”. Ein “lis pendens” ist ein “encumbrance”.

Listing

Grundbesitz, den ein Makler zum Verkauf oder zur Vermietung anbietet. Er muss dazu Eigentümer berechtigt sein und einen Maklerauftrag (“Listing Agreement”) besitzen.

Listing Agreement

Der Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Makler über den Verkaufsauftrag. Die Rechtssprechung ist nicht einheitlich. Einige Staaten verlangen, dass das “Listing Agreement” in Schriftform ist; in anderen Staaten kann der Makler auch nur bei mündlichem Auftrag tätig werden. Man unterscheidet: (1) “Open Listing”: Der Verkäufer behält sich das Recht vor, seinen Besitz selbst zu verkaufen und/oder hat mehreren Maklern den Verkaufsauftrag erteilt. Nur derjenige Makler erhält eine Provision, der den Käufer vermittelt hat. (2) “Exclusive Agency Listing”: Der Verkäufer hat nur einem Makler den Verkaufsauftrag erteilt. Dieser Makler kann auch dann eine Provision beanspruchen, wenn der Vertrag mit Hilfe eines anderen Maklers zustande kam. (3) “Exclusive-Right-to-Sell Listing”: Der Verkäufer hat einem Makler den Verkaufsauftrag erteilt. Dieser Makler hat auch dann Anspruch auf seine Provision, wenn der Eigentümer ohne Mittun des Maklers den Besitz selbst verkauft.

Loan

Darlehen, Kredit, Hypothek.

Loan Agreement

Darlehns- und Kreditvertrag, oft zusätzlich zu gewissen Hypothekenverträgen (“mortgage”), speziell, wenn es sich um einen Baukredit (“construction loan”) handelt.

Long Term Financing

Langfristiges Darlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren oder länger, im Gegensatz zum kurzfristigen Baudarlehen (“construction loan”), auch “permanent financing” genannt.

Long Term Lease

Langfristiger Miet- oder Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 10 oder mehr Jahren.

Lot

Grundstück, auch “plot” oder “parcel” genannt.

Luxury Hotel

Bei den Luxushotels handelt es sich um Hotels mit sehr hoher Qualität, die persönlichen Service anbieten. Typischerweise werden viele Zusatzleistungen angeboten. Die Preise befinden sich in der oberen Preisklasse und die Hotels sind meistens mit 4 oder 5 Sternen ausgezeichnet.

Maintenance Fee

Monatliche Instandhaltungsgebühr, die jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung (“condominium”) zur Erhaltung der “common elements” zu entrichten hat. Die Gebühr wird von der Eigentümergemeinschaft für Einfamilienhäuser erhoben, falls sich das Haus in einer “home owners association” befindet. Wohngeld oder Eigentümerbeitrag.

Market Rent

Die Marktmiete entsteht im freien Wohnungsmarkt gemäß Angebot und Nachfrage. Sie bezieht sich auf eine in Lage, Ausbaustandard, Größe und Qualität vergleichbare Mietfläche. Man unterscheidet “Quit-Claim-Deed”: Der Verkäufer übernimmt keinerlei Garantien in Bezug auf den Grundbesitz. Er bestätigt auch nicht, dass er der rechtmäßige Eigentümer ist und den Grundbesitz verkaufen kann. Er überträgt nur die Rechte, die er an dem Grundbesitz zu haben glaubt.

Market Value

Marktwert; erzielbarer Verkaufspreis.

Marketable Title

Der Titel um Grundbesitz weist keine oder nur unbedeutende Rechte anderer auf; er ist bedenkenlos übertragbar.

Marketing Time

Es handelt sich dabei um die Zeit zwischen dem Tag an dem die Immobilie auf den Markt gebracht wurde bis zum tatsächlichen Vertragsabschluss.

Materialman

Lieferant von Baumaterialien.

Maturity

Verfallsdatum.

Mechanic

Baufirma oder Bauhandwerker, welche als “contractor” oder “subcontractor” den eigentlichen Bau durchführen.

Metes and Bounds Description

Die Beschreibung eines Grundstückes nach festen, unveränderlichen Anhaltspunkten im Gelände.

Milestone Inspection

In Florida gesetzlich vorgeschriebene Bauzustandsprüfung für Wohngebäude (Condominiums und Cooperatives) ab drei Stockwerken: erstmals ab einem Gebäudealter von 30 Jahren, danach wiederkehrend. Die Ergebnisse sind offenzulegen und im Rahmen der Due Diligence einzusehen.

Mineral Rights (“Mineral, Oil and Gas”)

Das Recht auf die sich unter dem Land befindlichen Mineral-, Erdöl-, und Erdgasvorkommen. Anders als im deutschen Recht, gehört dem amerikanischen Landeigentümer alles das, was sich u n t e r seinem Besitz befindet, theoretisch bis zum Mittelpunkt der Erde. Die Schürf- und Mineralrechte können separat vom Land verkauft werden und es bleiben dem Landeigentümer dann nur die Oberflächenrechte (“Surface Right”). In bestimmten Gegenden von Texas, Kalifornien, Oklahoma usw. haben die Landeigentümer bereits seit der Wirtschaftskrise zwischen den Weltkriegen keine Mineralrechte mehr. Viele Farmer waren damals gezwungen, diese Rechte an Kreditgeber und Banken abzutreten.

Mietspiegel

Liste der Mieter in einem Gebäude oder Shopping-Center, welche alle notwendigen Einzelheiten über das Mietverhältnis bekannt geben sollte: ob “gross lease” oder “net lease”, Mietzins und Mietzinserhöhungsklauseln, ob “pass- through expenses” berechnet werden und welche, Dauer des Mietvertrages und eventuelle Optionen, Größe der Nettofläche (“net rentable area”), Vorauszahlungen wie “last month’s rent” und “security deposit”, etc.

Month to Month Tenancy

Mietverhältnis ohne formellen Mietvertrag, mit dreißigtägiger Kündigungsfrist auflösbar. Nach Ablauf eines nicht erneuerten, längerfristigen Mietvertrags wird dem Mieter mit Zustimmung des “landlords”, falls er nicht auszieht, automatisch ein “month- to-month tenant”.

Mortgage

Hypothek.

Mortgagee

Hypothekengläubiger, Hypothekengeber.

Mortgagor

Hypothekenschuldner, Hypothekennehmer.

Multiple Listing Service (MLS)

Datenbanken von Maklern genutzt für alle im Einzugsbereich gelegenen zum Verkauf stehenden Objekten. Der Makler, der den Verkauf zustande bringt, erhält eine Provision von dem Makler, der den Verkaufsauftrag hat. Seit dem NAR-Settlement (August 2024) dürfen im MLS keine Vergütungsangebote an Käufermakler mehr ausgewiesen werden; Provisionen sind frei verhandelbar und werden direkt vereinbart.

Net Area

Die nutzbare Fläche eines Grundstücks oder Gebäudes; im Falle von Mietverträgen wird die nutzbare Fläche unter Ausschluss der “common elements” als “net rentable area” bezeichnet.

Net Lease, gelegentlich auch Triple Net Lease

Der Mieter zahlt die Grundvermögensteuern, Versicherungen und Unterhaltsaufwendungen und übernimmt bei besonderer Vereinbarung auch die Begleichung der Hypothekentilgung und Hypothekenzinsen.

NNN Lease (Triple Net Lease)

Mietvertrag, bei dem der Mieter zusätzlich zur Grundmiete alle Betriebskosten trägt: Grundsteuern (Taxes), Versicherungen (Insurance) und Instandhaltungskosten (Common Area Maintenance). Sehr verbreitet bei freistehenden Gewerbeimmobilien wie Walgreens, McDonald’s usw.

No-Lien Affidavit

Versicherung unter Eid des Verkäufers einer Immobilie, dass keinerlei Pfandrechte auf der Immobilie oder keine Zurückbehaltungsrechte auf dem beweglichen Sacheigentum liegen.

Non-Recourse Mortgage

Hypothek ohne Regresshaftpflicht des Schuldners, d.h. falls die Hypothek für Verfallen erklärt wird, kann der Hypothekengläubiger sich einzig an der hypothekarisch verpfändeten Immobilie schadlos halten. Ein Ausfallbetrag nach Zwangsversteigerung der Immobilie kann daher nicht eingeklagt werden. Die “non-recourse note” ist der Schuldschein (“promissory note”), welcher durch die “non- recourse mortgage” abgesichert ist.

Notary Public

Eine Person mit der staatlichen Genehmigung, Zeuge bei Unterschriften zu sein, dazu eine Bestätigung auszustellen, und die unterschriebenen Dokumente mit einem Siegel zu versehen. Die Gebühr beträgt etwa $ 10 bis $ 20. Ein amerikanischer “Notary Public” ist nicht mit einem deutschen Notar zu verwechseln. “Notary Public” kann auf Antrag jedermann werden, Sekretärin, Bankangestellte und andere Personen, die aufgrund ihres Berufes häufig Unterschriften beglaubigen.

Note oder Promissory Note

Ein vom Darlehnsnehmer unterschriebenes Dokument mit der Anerkennung der Schuld und der Rückzahlungsversprechung laut der vereinbarten Bedingungen.

Notice of Default

1.) Verzugsanzeige im Falle von Hypothekenschulden, welche vor Einreichung der Verzugsklage notwendig ist. 2.) Verzugsrüge in allen anderen Fällen, in welchen eine vorgeschriebene Handlung unterlassen wurde.

Notice of Rescission

1.) Ungültigkeitserklärung oder Rückgängigmachung eines Vertrages, falls der Vertragspartner seinen Pflichten nicht nachkommt oder sich weigert, den Vertrag auszuführen. 2.) Eine im “Court of Records” eingetragen Aufhebung einer “notice of default”.

Notice of Violation

Behördliche Rüge, im “Court of Records” eingetragen, die feststellt, dass eine Immobilie nicht oder nicht mehr der Bau-, Feuerschutz- oder ähnlichen Verordnungen entspricht, was zu Geldstrafen führen kann. Diese “encumbrance” ist ein Rechtsmangel, der im “abstract” zu ersehen ist und spätestens vor Übertragung beseitigt werden muss.

Notice to Owner

Wenn ein Bauunternehmer (“contractor”) einen Sub- Unternehmer (z.B. Elektriker, Installateur etc.) beauftragt, eine Arbeit für den Bau durchzuführen oder wenn der Bauunternehmer Baumaterial (z.B. Bauholz, Beton, Fliesen oder Dachziegel) von einer Lieferantenfirma bestellt, haben diese das Recht, den Bauherrn (“owner”) mit dieser Benachrichtigung darauf hinzuweisen, dass sie Bezahlung erwarten. Versäumt der Bauunternehmer sie zu bezahlen, können sie Bezahlung vom Bauherrn verlangen, selbst wenn der Bauherr den Bauunternehmer schon bezahlt hat. An sich bedeutet dieses Dokument nichts, solange der Bauunternehmer pünktlich bezahlt. Tut er das nicht, kann der Sub-Unternehmer oder Lieferant ein Pfandrecht (“lien”) eintragen lassen und bis zu 90 Tage später dieses einklagen.

Null and Void

Null und nichtig.

Offer (to Purchase)

Kaufangebot.

Open-end Mortgage

Eine Hypothek, die nicht nur den Kaufpreis, sondern auch den zukünftigen Geldbedarf, z.B. für Anbauten, deckt. Das Darlehen kann ohne zusätzliche Hypothek aufgestockt werden.

Operating Agreement

Gesellschaftsvertrag einer LLC oder Vertrag ein Geschäft oder Gesellschaft zu führen (Geschäftsführungsvertrag).

Operating Expenses

Mit einem Objekt verbundene, tatsächliche Betriebskosten; schließt Schuldendienst und Abschreibungen für Steuerzwecke nicht ein.

Opinion of Counsel (auch Opinion of Title)

Rechtsgutachten des Anwaltes des Kreditnehmers, welches dem Darlehnsnehmer bestätigt, dass der Kreditnehmer u.a. autorisiert ist, den Darlehnsvertrag einzugehen und dass er das notwendige Eigentumsrecht an der zu beleihenden Liegenschaft hat; wird speziell im Fall von Baukrediten benötigt.

Option

Ein Vertrag, bei dem der Eigentümer einer anderen Person, dem “Optionee”, das Recht gibt, den Grundbesitz zu einem festgesetzten Preis innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zu erwerben. Für dieses Recht zahlt der “Optionee” dem Eigentümer einen Geldbetrag. Wenn der “Optionee” innerhalb der Frist von der “Option” Gebrauch macht (“to exercise the option”), wird sie zum Kaufvertrag (“Contract of Sale”) und die geleisteten Zahlungen während der Zeit sind i.d.R. auf den Kaufpreis anrechenbar. Macht der “Optionee” keinen Gebrauch von dem Recht, verliert er den Betrag.

Overall Capitalization Rate (OAR)

Eine allgemeine Kapitalisierungsrate ist das Verhältnis von allen Nettobetriebseinnahmen (NOI = Net Operating Income) dividiert durch den Einkaufspreis des Vermögens. Die OAR ist auch bekannt als eingehende Kapitalisierungsrate (“going-in” cap rate).

P.U.D. (Planned Urban Development)

Eine Landerschließung, welche verschiedene Landnutzungsarten in einem Standort vereint, wie z.B. Wohneinheiten, Läden, leichte Industrie und andere gewerbliche Nutzungen, sowie offene, unbebaute Flächen (z.B. Parks). P.U.D.- Planung erfordert spezielle und komplexe Behördenzustimmung, speziell bezüglich “zoning”.

Partial Release Clause

Die zwischen dem Erwerber und dem Darlehnsgeber getroffene Vereinbarung bestimmt, dass der Käufer eine entsprechend große Teilparzelle des Gesamtgrundstückes lastenfrei überschrieben erhält, wenn ein bestimmter Teilbetrag getilgt worden ist. “Partial Release Clauses” sind üblich beim Erwerb von einzelnen Bauparzellen in größeren Anlagen. Welcher Trakt des Gesamtgrundstückes vorrangig entlastet wird, und wie hoch der getilgte Teilbetrag zu sein hat, ist Verhandlungssache. Der Darlehnsgeber hat Interesse, dass der wertvollste Teil des Gesamtgrundstückes als letzter entlastet wird. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners und der folgenden Zwangsversteigerung hat der Darlehnsgeber dann größere Chancen, den geschuldeten Betrag voll zu erhalten.

Pass-through Expenses

Mit einer Immobilie verbundene Kosten, welche laut Mietvertrag dem Mieter weiterverrechnet werden.

Pay-off Letter

Abzahlungsbrief. Soll beim Abschluss eines Kaufes einer die Immobilie derzeit belastetende Hypothek abgezahlt und gelöscht werden, beschafft der Anwalt des Verkäufers den “pay-off letter” vom Hypothekengeber, der die genaue Restsumme und andere Details enthält.

Percentage Lease

Ein Mietvertrag, wobei die Miethöhe sich nach dem Umsatz des Mieters richtet. Üblich ist eine Mindestfestmiete, zuzüglich einem Prozentsatz des Verkaufsumsatzes nach Erreichung einer Minimumschwelle.

Performance Loan

Ein Darlehen mit variablen Zins- und Tilgungszahlungen, die sich nach dem erwirtschafteten Betriebsergebnis des Darlehnsnehmers richten.

Permanent Financing

Siehe “long term financing”.

Personal Property Tax

Sacheigentumssteuer, vom Landkreis (“County) und der Stadt (“City) erhobene Steuer auf bewegliches, mit der Immobilie zusammenhängendes Sacheigentum.

Planning Commission

Planungsausschuss auf Gemeindeebene, der Bebauungspläne festlegt.

Plat Map

Karte mit den genauen Grundstücksabmessungen, erhältlich vom Grundregisteramt.

Plot

Grundstück, Parzelle, auch “lot” oder “parcel” genannt.

Points oder Discount from Face Value

Disagio; der Darlehnsnehmer erhält beispielsweise nur 96% des Nominalbetrages ausgezahlt.

Power of Attorney

Vollmacht. Der Bevollmächtigte darf für den Vollmachtgeber die in der Vollmachtsurkunde ausdrücklich erwähnten Rechtsgeschäfte tätigen. Die schriftliche Vollmacht muss von einem “Notary Public”, dem amerikanischen Konsul oder einer anderen Urkundsperson bestätigt werden.

Prefabricated House

Fertighaus (kurz “prefab” genannt).

Preliminary Title Report

Ein “vorläufiger” Bericht über die Eigentumsverhältnisse eines Grundstückes; eine erste Aufstellung in Kurzform über die Besitzverhältnisse.

Prepayment Clause

Eine Vereinbarung des Darlehnsvertrages, die dem Darlehnsnehmer gestattet, die Hypothekenschuld vorzeitig zu tilgen. Vorfälligkeitsklausel.

Prime Tenant

Ein hochqualitativer Mieter oder Pächter wie z.B. die Elektrizitätsgesellschaft Power & Light. Der Ausdruck wird oft als Synonym für “anchor tenant” verwendet und ist auch üblich bei Bürogebäuden.

Pro Rata oder Proration

Kostenabgrenzung beim Kauf von Grundbesitz. Wenn beispielsweise der Kaufabschluss zum 30. Juli wirksam ist, werden die noch nicht bezahlten Grundsteuern der ersten sieben Monate des Jahres dem Verkäufer angelastet, d.h. vom Kaufpreis abgezogen. Die “Pro Rata”-Abrechnungen für Steuern, Versicherungen usw. werden beim Kaufabschluss von dem “Closing Agent” durchgeführt.

Promissory Note

Eigenwechsel, Schuldschein, durch eine Hypothek (“mortgage”) abgesichert.

Property Management

Immobilienverwaltung.

Public Records

Registratur von eingetragenen, öffentlich einsehbaren Urkunden. Im Falle von Immobilien werden diese im Registergericht (“court of records”) des zuständigen Landkreises (“county”), in dem die Immobilie gelegen ist, eingetragen. Dies hat einen ähnlichen Effekt wie die Eintragung im Grundbuch. Andere “public records” werden je nach Zweck anderswo verwaltet. Die Registratur von “corporations”, “limited liability companies” oder “limited partnerships” sowie Mobiliarhypotheken (“chattel mortgages”), Warenzeicheneintragungen u.v.m. befinden sich beim “Secretary of State”, “Division of Corporations” in der Hauptstadt Tallahassee.

Purchase

Kauf.

Purchase Money Mortgage

Vom Verkäufer gewährtes Darlehen, das hypothekarisch abgesichert ist.

Quit-Claim Deed

Siehe “deed”.

Real Estate

Grundbesitz.

Real Estate Broker

Ein vom Staat lizensierter Immobilienmakler, entweder selbstständig oder mit einem Immobilienmaklerbüro assoziiert. Der “Realtor” ist Mitglied einer staatlichen wie überstaatlichen Berufsgemeinschaft. Der “Realtor Associate” (auch “real estate salesman” genannt) ist ein ebenfalls vom Staat lizensierter Verkäufer, der als Angestellter oder meist als freier Mitarbeiter mit einem “Real Estate Broker” oder “Realtor” zusammenarbeitet. Beide sind oft Agenten des Verkäufers, wenn nichts anderes ausgemacht wurde. Beim „ersten substantiellen Kontakt” zwischen Makler, Verkäufer und potenziellem Käufer muss der Makler eine Erklärung übergeben, worin er darauf aufmerksam macht, dass er den Käufer/Verkäufer nicht vertritt und dieser keine vertraulichen Informationen an den Makler geben soll.

Real Property

Grundbesitz, juristisches Synonym für “real estate”.

Real Property Tax

Grundsteuer, vom Landkreis (“County”) und der Stadt (“City”) erhoben.

Realtor

Offizielle Berufsbezeichnung eines Immobilienmaklers, der einer örtlichen Maklerkammer oder Maklerberufsvereinigung (“real estate board”) angehört, welche der bundesweiten Vereinigung “National Association of Realtors (NAR)” angehören. Durch die Zugehörigkeit zur Maklerkammer unterliegt der “Realtor” neben den gesetzlichen Bestimmungen auch noch standesrechtlichen Vorschriften. Ein Makler ist nicht verpflichtet, Mitglied einer Maklerkammer zu sein. Die “Florida Real Estate Commission” (FREC) ist die Aufsichtsbehörde aller lizensierten Makler.

Recapturing of Depreciation

Ausdruck aus dem Steuergesetz. Bei Verkauf von Grundbesitz sind die vom Einkommen in früheren Jahren abgesetzten Abschreibungen zur Ermittlung des Mehrgewinnes wieder hinzuzurechnen, wiedereingebrachte Abschreibungen.

Recording

Registrierung; Eintragung in das Grundregister. Eigentumsübertragungsurkunden; Hypothekendokumente und andere ein Grundstück belastende Vertragsurkunden werden beim “County Recorder” eingereicht, der sie mit einer Steuermarke, dem Datum, der Uhrzeit und einer laufenden Registrierungsnummer versieht und ablegt. Die abgelegten Dokumente sind öffentlich zugänglich und können fotokopiert werden.

Regulations (einer Limited Liability Company)

Nebensatzungen, welche das Innenverhältnis einer “Limited liability company” regeln. Diese, zusammen mit den “Articles of Organization”, bilden die Hauptdokumente, die eine “Limited liability company” konstituieren. Die “Regulations” sind das Äquivalent der “By-Laws” einer “Corporation”.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Immobilien-Investmentgesellschaft; eine Gesellschaft, die Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert und deren Anteile an der Börse gehandelt werden. REITs müssen mindestens 90% ihrer steuerpflichtigen Einkünfte als Dividenden ausschütten und bieten damit auch Kleinanlegern Zugang zum Immobilienmarkt.

Release Deed

Ein vom Darlehnsgeber nach der vollen Rückzahlung des ihm geschuldeten Betrages ausgestelltes Dokument, welches dem Erwerber den Grundbesitz unbelastet überträgt. (Die letzte Tilgungsrate sollte nicht an den Darlehnsgeber direkt, sondern an eine “Title Service Company” überwiesen werden, mit der Anweisung, diese Summe nur dann dem Gläubiger auszuzahlen, wenn er eine “Release Deed” ausgestellt und beim Grundregisteramt eingetragen hat.)

REO (Real Estate Owned)

Immobilien im Besitz einer Bank oder eines Kreditgebers nach einer gescheiterten Zwangsversteigerung. Diese Objekte werden oft unter Marktwert angeboten.

Replacement Costs

Die Kosten, ein ähnliches Gebäude auf einem vergleichbaren Grundstück, neu zu erstellen.

Reproduction Costs

Die Kosten, ein vollständig identisches Gebäude mit gleichen Baumaterialien, gleichem Grundriss usw. auf einem gleichen Grundstück neu zu erstellen.

Reserves

Eine Rücklage ist ein Betrag, der gebildet wird, um später periodische Ersatzbeschaffungen an einem Gebäude zu finanzieren.

RESPA Settlement Statement

Ein bundesrechtlich vorgeschriebenes Abschlussdokument beim finanzierten Kauf einer Wohnimmobilie; seit 2015 in Form der sogenannten „Closing Disclosure“. Bei gewerblichen Transaktionen wird heute üblicherweise ein Settlement Statement nach ALTA-Standard verwendet.

Reversion

Anwartschaft- oder Rückfallrecht an einer Immobilie, dessen Eigentümer einem anderen ein minderes Recht eingeräumt hat, wie z.B. Nutznießung auf Lebenszeiten (“life estate”) oder eine langfristige Pacht (“leasehold reversion”).

RevPAR

Es handelt sich um eine Abkürzung für „revenue per available room“ = Einnahmen pro verfügbarem Zimmer.

Right of Way

Das Wegerecht über (Hochspannungsleitungen), auf (Strasse, Zufahrtsweg eines Nachbarn) oder unter (Versorgungsleitungen) einem Grundstück. Gewährte Wegerechte sind beim Grundregisteramt einzutragen.

Riparian Rights

Das Wasserentnahmerecht von an Flüssen, Kanälen oder Seen gelegenen Grundstückseigentümern; wichtig bei Farmland, das künstlich bewässert wird. Ebenso Recht an Land unter Wasser (bei Seen, Flüssen, Buchten). .

Rule of Thumb

Faustregel. So erstaunlich es klingen mag, bei der Preisermittlung der überwiegenden Mehrzahl von Grundbesitztransaktionen unter Amerikanern werden Faustregeln zugrunde gelegt.

Running with the Land

“covenants running with the land”.

Sale and Leaseback

Ist eine Transaktion, in welcher der Eigentümer sein Gebäude komplett verkauft und später von dem neuen Besitzer zurückmietet. Ein Grund für eine solche Transaktion liegt in der Stärkung der Unternehmensliquidität.

Sale Buyback

Ein Verkauf mit gleichzeitigem Rückkauf zu besonderen Bedingungen.

Satisfaction of Mortgage

Tilgungs- oder Löschungsurkunde nach voller Bezahlung einer hypothekarischen Schuld; sie muss auf Kosten des Hypothekengebers ebenfalls im “Court of Records” eingetragen werden.

Security Deposit

Eine vom Mieter/Pächter hinterlegte Kaution, die garantieren soll, dass der Mieter/Pächter die Bedingungen des Mietvertrages befolgt und damit, falls Schaden am Mietobjekt angerichtet wurde, zum Ende des Mietvertrages Geld für Reparaturen vorhanden ist. Das “Security Deposit” entspricht gewöhnlich einer Monatsmiete.

Seller’s Market

Die Nachfrage ist größer als das Angebot, der Verkäufer kann den Preis diktieren.

Seller Financing

Verkäuferfinanzierung; der Verkäufer einer Immobilie gewährt dem Käufer ein Darlehen für einen Teil des Kaufpreises. Dies kann in Form einer “purchase money mortgage” oder eines Grundstücksvertrages (“land contract”) erfolgen. Besonders attraktiv wenn Bankkredite schwer erhältlich sind.

Set-Back Line

Der in den Bauvorschriften bestimmte Abstand zur Strasse und zum Nachbargrundstück. Baulinie.

SIRS (Structural Integrity Reserve Study)

In Florida gesetzlich vorgeschriebene Rücklagenstudie für Eigentümergemeinschaften von Wohngebäuden ab drei Stockwerken. Sie ermittelt den Zustand der tragenden Bauteile und den Rücklagenbedarf für deren Instandhaltung; zuletzt durch HB 913 (2025) angepasst.

Site

Baustelle, Baugrundstück.

Special Purpose Property

Immobilie, die so speziell für einen Zweck gebaut ist, dass sie praktisch nicht ohne weiteres für andere Zwecke brauchbar ist, wie z.B. eine Kirche oder Auditorium.

Specific Performance

Leistung eines vertragsmäßig Geschuldeten; Erfüllung eines Vertrages. Dieser Ausdruck hat eine etwas andere Bedeutung als im Zivilrecht. Das US- Recht erlaubt zwei Arten von Klagen im Falle von Vertragsbruch, nämlich Klage “at law” (Schadensersatz) und “in equity” (normalerweise nur auf Erfüllung des Vertrages). Daher muss der Geschädigte das eine oder andere Rechtsmittel wählen, bevor er Klage einreicht.

Sprinkler System

1. Bewässerungsanlage mittels Sprühköpfen, welche Gartenanlagen oder Parks während der Sommerzeit bewässern. 2) Feuerschutzanlage in Büro- und anderen öffentlichen Gebäuden, die gemäß Feuerwehrverordnung heutzutage eingebaut werden muss. Die Sprühköpfe befinden sich in den Decken jedes Stockwerkes. Diese Anlage soll Großbrände verhüten.

Stand-by Commitment

Eine bedingte Zusage, nach Baufeststellung einen Kredit bis auf fünf Jahre zu gewähren, falls das “long-term financing” zu diesem Zeitpunkt nicht vorhanden ist. Dies erlaubt, den Baukredit (“construction loan”) termingerecht abzulösen. Ein Kredit dieser Art kostet im Allgemeinen ein bis zwei Prozent mehr Zinsen als ein langfristiges Hypothekendarlehen; außerdem berechnet der Kreditgeber eine zusätzliche Gebühr für die Bereithaltung eines solchen Darlehns.

Subcontractor

Spezialisierte Baufirma oder Bauhandwerker, welche vom “Contractor” als Sub-Unternehmer engagiert wird.

Subdivision

Ein Grundstück unterteilter Landtrakt; Siedlung.

“Subject to …”

Der Käufer übernimmt eine Immobilie mit einer Rechtsanspruchsbeschränkung wie z.B. Nutznießung auf Leibzeiten des Verkäufers (“subject to a life estate in favor of seller”), oder einer Belastung wie z.B. Grundschuld (“subject to mortgage”). Im letzten Fall bedeutet dies, dass der Käufer zwar die Zahlungsverpflichtung übernimmt, dass der Verkäufer jedoch nicht von seiner Zahlungsverpflichtung befreit ist und in Regress genommen werden kann, sollte der Käufer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen. Vergleiche “assumption”, bei welcher der Käufer Alleinschuldner wird.

Sublease

Untermietvertrag.

Survey

Die Landvermessung und Lagebeschreibung eines Grundstückes. Vermessungsurkunde.

Take-out Commitment

Zusage eines Kreditgebers, nach Fertigstellung eines Baus einen langfristigen Hypothekenkredit zu geben (“long term financing”). Ein solcher Kredit wird “take-out loan” genannt.

Tax Audit

Steuerprüfung.

Tax Lien

Pfandrechtliche Belastung einer Immobilie zugunsten der Kommunal-, Staats- oder Bundessteuerbehörden, falls Steuern unbezahlt geblieben sind. Meist betrifft dies die Grundsteuern.

Tax Shelter

“Steuersparmodell”. Wenn die Fremdkapitalzinsen und die Abschreibungen höher sind als das Nettoeinkommen eines Gebäudes, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Differenz von anderem Einkommen des Investors steuerlich abgesetzt werden und so dessen Steuerschuld mindern.

Tenancy

1. Besitz, Eigentum, materielles oder immaterielles Vermögensgut. 2) Miet- oder Pachtbesitz; Miet- oder Pachtverhältnis. “Tenancy for Life”: siehe life estate.

Tenancy by the Entireties

Gesamteigentum am Grundeigentum der Ehegatten, gewöhnlich an der primären Wohnstätte. Finanzinstitute in Florida bestehen darauf, dass Eheleute Hypotheken auf Wohnimmobilien gemeinschaftlich unterschreiben und daher auch Gesamteigentum gemäß der “warranty deed” haben. Siehe auch “joint tenancy”.

Tenancy in Common

Miteigentum am Grundbesitz nach Bruchteilen, Bruchteilsgemeinschaft. Trifft auf bewegliches Sacheigentum zu. Der Bruchteil ist ohne Zustimmung des oder der anderen Bruchteilsinhaber veräußerlich und vererbbar.

Tenancy in Common with the Right of Survivorship

Bruchteilsgemeinschaft, in welcher der überlebende Eigentümer den Bruchteil eines anderen automatisch, d.h. ohne Nachlassverfahren, erbt. Die Erben des verstorbenen Bruchteilseigentümers haben kein Anrecht auf diesen Bruchteil. Siehe auch “joint tenancy”.

Tenant

Mieter, Pächter.

Tenant Estoppel Letter

Siehe “estoppel letter”.

Tenant Roll

Siehe “Rent Roll”.

Time is of the Essence

Fristeinhaltungsbedingung; vertragsrechtliche Klausel, welche eine Leistung der einen Partei zu einem bestimmten Zeitpunkt vorschreibt, um die andere Partei zu ihren Gegenleistungen zur gleichen Zeit zu zwingen. Üblich in Immobilienverträgen.

Title

Titel; Eigentumsbeweis an Grundvermögen.

Title Company

Eine Gesellschaft, die die “Title Insurance” Police ausstellt. “Title Companies” erfüllen i.d.R. auch andere Funktionen bei Grundbesitztransaktionen wie die treuhänderische Aufbewahrung von Anzahlungen und Vertragsdokumenten bis zum Kaufabschluss (“Escrow Services”), die Erstellung der Abschlussdokumente in Zusammenarbeit mit einem Anwalt sowie der Abschlussrechnungen. Die “Title Company” nimmt eine neutrale Stellung zwischen Verkäufer und Käufer ein und erfüllt einige Funktionen eines deutschen Notars.

Title Insurance

Die Versicherung mit Einmalprämie beim Kauf, die den Erwerber gegen Ansprüche Dritter schützt, deren Rechte an dem Grundbesitz aus dem Grundregister nicht ersichtlich sind oder übersehen wurden.

Title Insurance Company

Auch “Title Service Company” genannt. Ein Unternehmen, das Eigentumsrecherchen durchführt, die Eigentumsversicherung (“Title Insurance”) ausstellt und häufig auch den Kaufabschluss (“Closing”) abwickelt.

Title Report

Ein schriftliches Gutachten über die Rechte des Eigentümers, die Aufzählung der Ausnahmen und die Rechte anderer an dem Besitz.

Title Search

Die von einer “Title Company” oder einem Anwalt durchgeführten Nachforschungen, w e r Rechte an dem Grundbesitz hat. Nur diejenigen Rechte werden berücksichtigt, die beim Grundregisteramt eingetragen (“Recorded”) wurden. Es gibt k e i n Grundbuch in deutschem Sinne. Alle Eigentumsübertragungsurkunden, hypothekarischen Belastungen, Löschungen usw. müssen in Form von Vertragskopien registriert und beim Grundregisteramt abgelegt werden, um Dritten gegenüber Gültigkeit zu haben. Die Nachforschungen gehen bis zu dem Zeitpunkt zurück, als das Land in Privatbesitz überging. Das System ist schwerfällig und Irrtümer bei der Aufzählung der Rechte Dritter im “Preliminary Title Report” sind häufig. Ein Anwalt sollte deshalb das von der “Title Company” erstellte Gutachten überprüfen und eine “Title Opinion”, eine Beurteilung der Eigentumsverhältnisse, abgeben.

Town house

Ein meist zweistöckiges Reihenhaus, welches eine minimale Grundstücksfläche beansprucht. Es hat gewöhnlich gemeinsame Brandmauern mit dem benachbarten Townhouse, und kleine Vor- und Hintergärten. Manche Town houses sind in Erschließungen zu finden, die auch “common elements” haben wie Schwimmbecken, Tennisplatz etc. In solchen Fällen gibt es dann auch eine Townhouse Association (auch “homeowners association” genannt) die für die “Common Elements” verantwortlich ist und für deren Verwaltung eine Gebühr (“maintenance fee”) erhoben wird.

Transaction Broker

Ein Makler, der weder den Verkäufer noch Käufer vertritt. Dieser muss alle wichtigen Informationspunkte über die Immobilie bekanntgeben, die den Wert oder die Verkäuflichkeit der Immobilie beeinflussen. Auch er untersteht der Aufsichtsbehörde “Florida Real Estate Commission” (FREC).

Trust Deed oder Deed of Trust

Schuldan erkennungsurkunde bei Fremdfinanzierung.

Unimproved Land

1. unerschlossenes Land im Naturzustand; 2) erschlossenes Land ohne irgendwelche Bauten (“improvements”).

Usury Law

Einzelstaatliche Gesetzgebung, die die Zinsobergrenze für Hypothekendarlehen festlegt. Diese Gesetze werden durch Abzug von “Points” oder “ Discount from Face Value” (Disagio) legal umgangen.

Utilities

Öffentliche Versorgungsleistungen.

Vacancy Ratio

Das Verhältnis vermietbarer, aber unvermieteter Wohnungen, Büros, Läden etc. zum Gesamtbestand. Leerstandsquote.

Valuation

Bewertung, Wertermittlung.

Variable Interest Rate

Dynamische Zinsanpassung an den Kapitalmarktzins.

Vendee

Käufer, Erwerber.

Vendor

Verkäufer.

Waiver

Aufgabe eines Rechts; Verzicht, Verzichtleistung; Aufgabe oder Erlass von der Einhaltung gewisser Verpflichtungen.

Waiver of Lien

Verzichtleistung auf ein Pfandrecht, gewöhnlich vom Bauunternehmer (“contractor”) oder seinem Zulieferant (“materialmen”) und Sub- Unternehmer (“subcontractors”) abgegeben, um dem Bauherrn oder Erschließer (“developer”) zu ermöglichen, eine Kredittranche vom Darlehnsgeber abzufordern. Der letztere genehmigt dies auf vertraglicher Basis jedoch nur, wenn ihm nachgewiesen wird, dass keine Belastung (“encumbrance”), außer seiner Hypothek, der Immobilie anhaftet.

Warranty

Vertragliche Zusicherung oder Zusicherungsabrede bezüglich Sach- oder Rechtsmängel. Siehe “deed”.

Waste

Wörtlich Verschwendung; hat jedoch im Immobilienbereich eine etwas andere Bedeutung: 1) Verschwendung, Verschleiß oder Nichtinstandhaltung der Immobilie. 2) Jede bauliche oder anderweitige Veränderung des Grundstücks oder der darauf befindlichen Bauten, selbst wenn dadurch der Verkehrswert erhöht worden ist. “Waste” ist, speziell im Hypothekenrecht, ein einklagbarer Vertragsbruch, selbst im zweiten Fall.

Wrap-around Mortgage

Ein Hypothekentyp, bei welchem eine zusätzliche Hypothek “um die erste Hypothek herumgewickelt” wird. Der Hypothekenschuldner bleibt dem Gläubiger der ersten Hypothek schuldig und bezahlt ihn aus den Hypothekenzahlungen, die er vom Schuldner der “wrap- around mortgage” erhält. Dies ist eine zwar nicht ungewöhnliche Finanzierungsmethode, die jedoch verschiedene Gefahren in sich birgt. Daher ist die nur selten zu empfehlen.

Yield

Ertrag, Renditeprozentsatz.

Zoning

Bebauungsplanung. Bauzone.

1031 Exchange

Der „1031 Exchange“ ist die Nummer eines Artikels im Steuergesetz, der es dem Verkäufer einer Immobilie erlaubt die Kapitalgewinnsteuer (Capital gains tax) aufzuschieben, indem der Verkaufserlös in ein neues gleichartiges Investmentobjekt oder neue gleichartige Immobilie innerhalb einer Frist von 180 Tagen ab Verkauf (Closing) investiert wird.

Änderungsprotokoll: Aktualisierung Juli 2026

• Maklerpraxis aktualisiert: Einträge „Buyer’s Agent“ und „Multiple Listing Service“ an das NAR-Settlement (August 2024) angepasst; schriftliche Buyer Broker Agreements, keine Käufermakler-Vergütungsangebote im MLS, Provisionen frei verhandelbar; neuer Eintrag „Buyer Broker Agreement“.
• Neue Einträge ergänzt: Business Rent Tax (Abschaffung der Sales Tax auf Gewerbemieten zum 1. Oktober 2025), Milestone Inspection und SIRS (Florida-Condo-Recht, zuletzt HB 913/2025).
• Veraltete Angaben korrigiert: Homestead-Antragsfrist (1. März), kein gesetzliches Mindestkapital für Florida-Corporations, RESPA-Statement durch Closing Disclosure/ALTA Settlement Statement ersetzt, Ankermieter-Beispiele modernisiert, Extended-Stay-Beschreibung aktualisiert.
• Verlorene Stichwortüberschriften wiederhergestellt (u.a. Fee, Principal, IRR, Luxury Hotel, Market Rent, Reserves, RevPAR, Seller’s Market, 1031 Exchange) und zahlreiche Druck- und Übertragungsfehler bereinigt.
• Alle übrigen Definitionen inhaltlich unverändert; Stand Juli 2026.