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Property Tax

Detaillierte Beschreibung der amerikanischen “Property Tax” (vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer) von Steuerbemessungsgrundlage bis hin zur eigentlichen Zahlung der Grundsteuer.


Die amerikanische »Property Tax« entspricht in etwa der deutschen Grundsteuer. Die Grundsteuer wird von den Landkreisen (Counties) erhoben und finanziert Schulen, Wasserwerke, Feuerwehren, Stadtverwaltungen und andere öffentliche Körperschaften. Die Steuer ist unabhängig von der Rechtsform des Eigentümers, seiner Nationalität und seinem Wohnsitz. Es wird lediglich die Immobilie, mit oder ohne Haus, besteuert. Anders als beim deutschen Einheitswert wird jedes Jahr der Steuerwert eines Hauses (»Tax Value«) von einem Grundstücksschätzer (»Property Appraiser«) festgelegt. Dieser orientiert sich an dem jeweiligen Marktwert des Hauses. Ausschlaggebend ist nicht nur die Fläche, sondern auch der jeweilige Standort eines Hauses und Lage. Es wird eine  Vergleichsbewertung vorgenommen, das heißt es wird ermittelt, für welche Preise andere Häuser/Grundstücke im letzten Jahr verkauft wurden. Bis 2006 gingen die Immobilienwerte jedes Jahr nach oben. Aufgrund der Krise im Immobilienmarkt hat sich der Trend umgekehrt. 

Da die Verkäufe des Vorjahres zugrunde gelegt werden, hinkt die Bewertung dem Markt immer etwas nach. In dem Landkreis Collier County (Naples, Marco Island) und in dem Nachbar-Landkreis Lee County (Ft. Myers, Lehigh Acres, Sanibel/Captiva) betrug die Milleage Rate in 2010 zwischen 1% und 1.5 %. Die Milleage Rate wird von gewählten Beamten durch Erstellung des Landkreisbudgets jedes Jahr neu festgelegt. Die Zustellung der Steuerrechnung erfolgt im November für das laufende Jahr. Zahlungen müssen bis zum März des folgenden Jahres entrichtet werden. Für Zahlungen vor März werden Abschläge gewährt. Damit es keine bösen Überraschungen über die Steuerhöhe gibt, wird dem Steuerpflichtigen schon vorab im August ein  Steuerbescheid gesandt. Steuerpflichtige können dagegen Einspruch in einer bestimmten Frist einlegen und in zweiter Instanz bei dem zuständigen Gericht Berufung einheben. 

Sollten die Steuern erst nach dem 31. März bezahlt werden, muss man mit erheblichen Gebühren rechnen. Bei Nichtzahlung wird die Steuerforderung gegenüber dem Grundstücksbesitzer von der Steuerbehörde an Investoren verkauft. Nach einem weiteren Jahr kann es sogar zur Versteigerung des Hauses kommen. Es ist daher auch sehr wichtig, dem zuständigen Amt bei Umzug recht-zeitig die Adressänderung mitzuteilen, um solche unangenehmen Folgen zu vermeiden. 

Property Appraiser = Grund-stückschätzer

Zuerst bewertet der hiesige »Property Appraiser« den Marktwert der Grundstücke und stellt eventuelle Steuer-befreiungen fest. Der durch den Appraiser festgestellte Wert stellt die Steuerbemessungsgrundlage der Property Tax dar. Bei der Schätzung wird eine Vergleichsbewertung durchgeführt, das heißt es wird nachgesehen, zu welchen Preisen andere vergleichbare Grundstücke und Häuser im letzten Jahr verkauft wurden. Das Ministerium für Finanzen ist laut Gesetz dazu bestimmt, die Tätigkeit des Property Appraisers zu überwachen und entstehende Probleme zu lösen. Des Weiteren steht das Ministerium den Property Appraisern beratend zur Seite. 

Milleage Rate

Da die Einnahmen aus der Property Tax zum Budget zählen, wird  durch ein lokales Gremium die Milleage Rate bei der Budgeterstellung ermittelt. Die Milleage Rate ist ein Prozentsatz (per Tausend), der auf Grundlage der oben erwähnten Bemessungsgrundlage berechnet wird. Um die Milleage Rate zu ermitteln, werden alle Ausgaben und die vermutlichen Einnahmen gegenüber gestellt. Das Ministerium für Finanzen spielt keine direkte Rolle bei der Ermittlung der Milleage Rate. Es muss nur darauf achten, dass eine bestimmte gesetzmäßige Höchstgrenze nicht überschritten wird.

Property Tax Notice = Steuerbescheid

Die TRIM Notice (Truth in Milleage) ist ein Schreiben, das jeder Steuerpflichtige meist im August erhält. Das Schreiben teilt den Steuermessbetrag, die geschätzte Milleage Rate und die geschätzte Property Tax mit. 

T6 erläutert, werden frühe Zahlungen mit Abschlägen belohnt. Sollte der Steuerpflichtige der Zahlung nicht nachkommen, erfolgt eine Grundstücksbelastung auf das Haus. Das Ministerium für Finanzen stellt die Vorlagen für die Steuerbescheide, die dann für alle Counties einheitlich verwendet werden, bereit.

Das Einspruchsverfahren

Steuerpflichtige haben die Möglichkeit, Einspruch beim Value Adjustment Board (VAB) einzulegen. Dieser besteht aus drei gewählten Mitgliedern des Landkreisrates und zwei gewählten Mitglieder des Schulvorstandes. Beide, der Property Appraiser und der Steuerpflichtige, können, wenn sie nicht mit der Entscheidung des VABs übereinstimmen, Berufung beim zuständigen Gericht einlegen. 

Die Steuerrechnung

Die Steuerrechnungen werden von den Tax Collectoren ausgestellt und Anfang November mit Zahlungsfrist bis 31. März des Folgejahres per Post verschickt. Wie im nächsten Absatz erläutert, werden frühe Zahlungen mit Abschlägen belohnt. Sollte der Steuerpflichtige der Zahlung nicht nachkommen, erfolgt die Eintragung eines Grund-pfandrechtes auf das Haus. Das Ministerium für Finanzen stellt die Vorlagen für die Steuerbescheide, die dann für alle Counties einheitlich verwendet werden, bereit.

Zahlung der Property Tax

Die Grundsteuer ist generell am ersten November des Steuerjahres fällig, das heißt für das Steuerjahr 2010 am 1. November 2010 oder wenn der »Steuerbescheid« zu-gestellt wurde. Es werden jedoch verschiedene Discount-Beträge für Zahlungen bis Februar eingeräumt. Eine frühe Zahlung im November bringt einen Abzug von 4%, im Dezember 3%, im Januar 2% und im Februar 1%. Ab April werden Verspätungsgebühren berechnet, die bis zu 18% betragen können. Das Ministerium für Finanzen ist zuständig für Rückfragen, die im Zusammenhang mit der Vereinnahmung der Property Tax entstehen und hilft bei der Vermittlung der Steuerpflichtigen mit dem Tax Collector und Property Appraiser. 

Vereinnahmung der Property Tax

Die Steuern werden an den Tax Collector gezahlt. Auf der Homepage des Tax Collectors kann eingesehen werden, ob die Steuerschuld schon beglichen wurde. Sollte die Steuer nicht bis Ende März  bezahlt worden sein, kann der zuständige Tax Collector mit einem Steuer-Zertifikat die rückständige Steuerschuld an Dritte verkaufen. Sollte die Steuer nach zwei Jahren noch nicht beglichen worden sein, kann der Erwerber der Steuerforderung das Objekt zur Versteigerung bringen. Der Tax Collector, in Verbindung mit dem Property Appraiser, bearbeitet alle Nachfragen etwaiger Grundsteuererstattungen. Das Ministerium für Finanzen ist berechtigt, Erstattungsnachfragen in Höhe von 400 Dollar oder mehr zu genehmigen oder abzulehnen. Es muss außerdem alle Anfragen für Korrekturen oder Änderungen auf Steuerzertifikaten genehmigen.

Wer erhält die Property Tax?

Die Grundsteuer wird von den Tax Collectoren auf alle Gemeindeverwaltungen, die Steuer erheben, aufgeteilt. In 2009 waren dies im Bundesstaat Florida 67 Counties, 67 Schulvorstände, 462 Stadtverwaltungen, 231 unabhängige städtische Einrichtungen (z.B. Privatschulen) und 5 Wasserverwaltungsbezirke. 2009 wurde eine Summe von $28,1 Milliarden erhoben. Die Grundsteuer ist somit die größte staatliche Einnahmequelle Floridas. 

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