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Der Erwerb Gewerblicher Immobilien In Florida

Dies ist ein Artikel über den Immobilienmarkt, das Maklerwesen und rechtliche Aspekte die beim Immobilienkauf in den USA zu beachten sind.


Einleitung

Ziel dieses Artikels ist es, einen Einblick in die Markt-mechanismen, die verschiedenen Immobilienkategorien, die Risiken und die Möglichkeiten zu geben. Bei jeder Transaktion empfiehlt es sich auf jeden Fall, entsprechende Fachleute wie Immobilienmakler, Steuerberater und Anwälte zu konsultieren und auf deren Erfahrung vertrauen.

Unterschiede zwischen Europa und USA

Die amerikanische und die europäische Gesetzgebung differiert häufig. Vieles, was in Europa als gegeben angenommen wird, muss in den USA ausdrücklich und schriftlich festgehalten werden. Gleiches gilt für bestimmte Gebräuche und Gepflogenheiten, die sich mitunter deutlich von denen in Europa unterscheiden. Wer auf dem amerikanischen Parkett also noch unbedarft ist, sollte unbedingt mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten. In 85% aller Immobilien-Transaktionen sind zwei Makler beteiligt. Auf der einen Seite der Listing Agent (Vertreter des Verkäufers), der den Verkaufsauftrag hat, und auf der anderen Seite der Buyers Agent (Vertreter des Käufers). Der Listing Agent erhält seine Provision vom Verkäufer und teilt diese mit dem Buyers Agent. In diesem Fall hat der Käufer keine Maklerprovisionen zu bezahlen. 

Bei Gewerbeobjekten sind die Provisionen deutlich niedriger als im Wohnbereich und oftmals erhält der Makler des Käufers keine Provision von der Verkäuferseite. Im Gewerbebereich ist es somit empfehlenswert, mit dem Makler eine generelle Vereinbarung über die Entschädigung auszuhandeln, die vom Käufer garantiert wird. Sollte von der Verkäuferseite doch eine Kommission gewährt werden, rechnet man diese bei der ursprünglichen Vereinbarung zwischen Käufer und Käufermakler darauf an.

Wahl eines Maklers

Im Gegensatz zu den Wohnimmobilien werden die gewerblichen Objekte nicht in einer zentralen Datenbank erfasst. Viele Objekte sind offiziell gar nicht auf dem Markt. Der potentielle Käufer sollte mit mehreren Maklern sprechen und sich für denjenigen entscheiden, der den besten Eindruck macht, oder der von Banken, Rechtsanwälten, Bekannten, etc. empfohlen wurde. Der Makler muss über ein großes Netzwerk an Berufskollegen, Bauträgern, Immobilienbesitzern, Investoren, Anlagefonds und institutionellen Anlegern verfügen. Hat man den richtigen Partner gefunden, genügt es mit einem  einzigen Makler zusammenzuarbeiten. Ist der Makler nicht ihr exklusiver Partner, wird er sich in den meisten Fällen nicht übermässig einsetzen. 

Oftmals sieht man in solchen Fällen auch, dass der Kunde das gleiche Objekt mehrfach angeboten bekommt. Die gleichzeitige Zusammenarbeit mit mehreren Maklern führt erfahrungsgemäss zu Problemen und bringt nicht den gewünschten Erfolg. Der Makler muss darüber hinaus unbedingt auf gewerbliche Immobilien spezialisiert sein. Ein Wohnimmobilien-Makler, der im gewerblichen Bereich »mitzuspielen« versucht, wird nicht ernst genommen, erhält oftmals keine Informationen und wird vielfach einfach ignoriert. Empfehlenswert ist die Zusammenarbeit mit einem so genannten CCIM (»Certified Commercial Investment Member«). 

Diesen Titel erhält man nach Absolvierung diverser Kurse, der Erstellung von mehreren Fallstudien, der erfolgreichen Absolvierung einer sechsstündigen Prüfung und Erfüllung weiterer Voraussetzungen (u.a. Abwicklung von einer Mindestanzahl von Transaktionen). Nur 10,000 beziehungs-weise 6% aller im Gewerbebereich tätigen Makler können diesen Titel aufweisen. Eine sehr enge Zusammenarbeit sowie eine gemeinsame exclusive Datenbank mit vielen zum Verkauf stehenden Objekten, umfangreichen demogra-phischen Daten, Infos über abgeschlossene Transaktionen, Marktanalysen, etc. erlauben es dem CCIM, seinen Kunden weit umfangreichere Informationen anzubieten. Eine Maklerlizenz berechtigt zwar zur Vermittlung von Im-mobilien, ist aber in keiner Weise ein Beleg über Kenntnisse der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern tätig. Die Anzahl der auf Gewerbeobjekte spezialisierten Makler ist dagegen relativ gering. 

Hat sich der Käufer nun für einen Makler seines Vertrauens entschieden, so sollte er versuchen, mit diesem möglichst genau zu definieren, welche Art von Objekt er als Kapitalanlage sucht. Einen eigentlichen US-Immobilien-markt gibt es nicht. Bedingt durch die Größe des Landes besteht eine Vielzahl lokaler und regionaler Märkte. Die Wirtschaftsentwicklung wird durch vielfältige Komponenten beeinflusst und wirkt sich auf lokaler, regionaler, bundes-staatlicher oder nationaler Ebene aus. Die Ausführungen dieses Artikels beziehen sich ausschließlich auf Florida. Nachstehend sind die verschiedenen Kategorien gewerblicher Immobilien aufgeführt:

Ärztehäuser (Medical Offices)

Hierbei handelt es sich um Bürogebäude, die ausschließlich von Ärzten, medizinischen Laboren und anderen Einrichtungen des Gesundheitswesens genutzt werden. Häufig werden diese Objekte entsprechend den Bedürfnissen der Mieter geplant und gebaut. Zu beachten ist hierbei, dass solche Objekte deutlich mehr Parkplätze benötigen als normale Bürogebäude. Die Mieten, Kosten, Leerstände und Renditen sind ähnlich wie bei normalen Bürogebäuden.

Shopping Center

Shopping Center können aus einem kleinen Gebäude mit mehreren Geschäften (Strip Center) bis zu einem großen Einkaufszentrum mit über 100 Läden (Shopping Mall) bestehen. Die Preise beginnen bei etwa 1 Millionen Dollar und aufwärts. Derzeit liegen die Renditen bei 5.5 % bis 

10 % und die Leerstände bei 5 % bis 20 %. Als Mieten können zwischen $10 und $100 pro Square Foot und Jahr verlangt werden (= $ 8.97 bis $ 89.70 pro qm und Monat).  


Oftmals wird eine Mindestmiete vereinbart und darüber hinaus ein Prozentanteil der Verkaufsumsätze der einzelnen Geschäfte. Die Nebenkosten (Verwaltung, Reinigung, Unterhalt, Grundsteuern, etc.) werden normalerweise nach einem Schlüssel auf die Mieter verteilt (CAM Common Area Maintenance).

Mehr Informationen finden Sie in  meinen Artikel: “Was versteht man eigentlich unter Shopping Center?”.

Bürogebäude (Office Buildings)

Freistehende Bürogebäude haben einen oder mehrere Mieter. Je nach Größe und Lage des Objektes, der Laufzeit der Mietverträge und der Bonität der Mieter liegen die Renditen zwischen 5.5 % und 10 %. Kleine Objekte kosten ab $500.000 während Class A (= erstklassige, große Objekte) ab 5 Millionen Dollar kosten. Derzeit liegen die Leerstände zwischen 5 % und 20 %. Aufgrund dem wirtschaftlichen Rückgang und den vielen noch im Bau befindlichen Objekten, ist davon auszugehen, dass diese ansteigen werden. Die Mietpreise bewegen sich derzeit zwischen $10 und $50 pro Square Foot und Jahr (=$ 7.62 bis $ 38.10 pro qm und Monat).

Miethäuser (Apartment Komplex)

Rund 68 % der Amerikaner sind Eigentümer ihres Hauses oder ihrer Wohnung. Demnach ist der Markt der Miethäuser absolut konträr zu dem europäischen Markt. Bei den Mietern handelt es sich um Personen, die sich kein Wohneigentum leisten können, die nur vorübergehend eine Wohnung benötigen oder aus anderen Gründen mieten statt kaufen. Die Fluktuation ist bei Miethäusern recht hoch.  Aufgrund des ständigen Wachstums in Südwest Florida bestand eine große Nachfrage nach Mietwohnungen und die Mieten zeigten eine ständig steigende Tendenz. Dieser Trend hat sich nun umgekehrt. Viele Investoren haben in den letzten Jahren Wohnungen und Häuser auf Spekulation gekauft und versuchen nun, diese zu vermieten, um die laufenden Kosten zu decken. Dieses Angebot drückt nun die Preise. Zudem haben wir eine Abwanderung bei der arbeitenden Bevölkerung erlebt. Das Wachstum in Florida und Südwest Florida hat sich verflacht. Bis das Überangebot an Wohnungen und Häusern nicht abgebaut ist und sich die Wirtschaft wieder erholt, dürfte das Mietpreisniveau tendenziell eher sinken oder gegebenenfalls stabil bleiben. 

In beliebten Wohngegenden in Strandnähe gibt es wenige Apartmenthäuser. Sofern vorhanden, werden diese als Ferienwohnungen saisonal vermietet oder als Motels betrieben. Die Mietpreise richten sich nach Lage, Ausstattung und Größe der Wohnungen sowie nach dem Angebot an Freizeitmöglichkeiten (Swimmingpool, Tennis-plätze, etc.). Eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern kostet zwischen $900 bis $3000 pro Monat Miete. Als Renditen werden 5.5 % bis 8.5 % erzielt. Je nach Lage und Anzahl der Wohnungen liegen die Kaufpreise zwischen 1 Millionen Dollar und aufwärts.

Objekt mit einem Mieter (Single Tenant Structure)

Die amerikanischen Firmen setzen ihre Geldmittel lieber für den angestammten Geschäftszweck ein, statt in Im-mobilien zu investieren. Selbst namhafte Firmen mieten ihre gewerblichen Objekte. Dies bietet interessante Anlagemöglichkeiten. Die Gebäude werden entsprechend den Vorstellungen des Mieters erstellt und dieser mietet sie dann langfristig. Gleichzeitig übernimmt der Mieter alle Unterhalts- und Reparaturkosten, Grundsteuern und übrige Kosten (so genannte Triple net Mietverträge). Mit einem soliden Mieter und einem langjährigen Mietvertrag (normalerweise mindestens 10 Jahre) hat der Vermieter praktisch keinen Verwaltungsaufwand. Die Anfangsmiete zwischen 5 %  und 8.5 % der Investitionssumme und erhöht sich eventuell in regelmäßigen Abständen. Zum Teil werden Mindestmieten mit potentiellen Erhöhungen, entsprechend den Verkaufsumsätzen, des Mieters vereinbart. Die Mietkonditionen richten sich nach der Bonität des Mieters, der Laufzeit des Mietvertrages, der Lage des Objektes und weiteren Gesichtspunkten. Von Seiten des Anlegers ist darauf zu achten, dass das Objekt nicht zu spezifisch gebaut wird, um eine spätere Vermietung an einen Dritten zu gewährleisten. Bei der Beurteilung der Rendite sollte berechnet werden, was das Objekt nach Ablauf der festen Mietdauer an Miete auf dem freien Markt einbringt, welche Umbauten getätigt werden müssen, um es überhaupt wieder vermieten zu können und mit welchen anderen Kosten (Leerstand, Vermietungscourtage) zu rechnen ist, bis ein neuer Mieter gefunden ist. Es kommt auch vor, dass Firmen ihre Immobilien nach diesem Konzept an einen Anleger verkaufen und langfristig wieder zurück mieten (Sale and Lease back).

Motels/Hotels

Motels bieten meistens neben der reinen Übernachtung keine zusätzlichen Dienstleistungen an. Die Größe kann sich von wenigen Zimmern/Ferienwohnungen bis zu über 100 Einheiten bewegen. Kleine Objekte werden oftmals durch die Eigentümer selber geführt. Handelt es sich um Zimmer/Wohnungen mit Kochgelegenheit, kann die Verwaltung auch einer lokalen Vermietungsfirma über-tragen werden. Die Rendite der kleinen Objekte (von  $500.000 bis $2,5 Millionen) liegt zwischen 7% bis 10 %. Für den Anleger, der seine Immobilieninvestition mit der Beantragung eines Visums verbinden möchte, bietet ein Motel eine ideale Gelegenheit. Größere Objekte sind sehr oft als Franchise- Nehmer einer nationalen Kette (Comfort Inn, Holiday Inn, etc.) angeschlossen.

Diese bietet Unter-stützung beim Management, zentrales Reservierungs-system, Marketing und Werbung, etc. Die Preise solcher Motels/Hotels beginnen bei $4 Millionen. Die Renditen bewegen sich zwischen 7% und 10 %. Die durch-schnittlichen Belegungsquoten und Zimmerpreise haben sich seit 2001 kontinuierlich erhöht. In 2008 ging der Tourismus um 25% zurück. Zwischenzeitlich zeigt sich eine Erholungstendenz.

Industrie-, Lager und Werkstattbauten (Industrial)

Hierbei handelt es sich um Immobilien, die industriell, als Werkstätten, Lagerräume, usw. genutzt werden. Die Palette reicht von kleinen Gebäuden mit einem Mieter bis zu großen Objekten mit einer Vielzahl von verschiedenen Betrieben. Aufgrund der Zonenplanung sind diese immer in speziellen Industrie- und Gewerbegebieten angesiedelt. 

Derzeit liegen die Mietpreise zwischen $5 und $15 pro Square Foot und Jahr ($ 3.50 bis $ 12.78 pro qm und Monat). Die Leerstandsquote liegt bei 5% bis 25 %  und ist steigend, da viele Firmen im Bau- und Immobilienbereich restrukturieren, aufgeben und/oder verkleinern. 

Die Abwicklung des Immobilienkaufes

Nachdem nun das gewünschte Investment definiert wurde, wird der Makler in den verschiedenen Datenbanken die aktuellen Angebote abfragen. Da viele Objekte nicht im Computer enthalten sind, wird er mit Hilfe seines 

Beziehungsnetzes parallel dazu weitere Angebote einholen. So wird er Berufskollegen über die Kriterien des gesuchten Objektes informieren (als CCIM geht eine solche Anfrage an alle Mitglieder). Es ist durchaus üblich den Eigentümer eines Objektes, das nicht zum Verkauf steht, zu fragen, ob er bereit ist zu verkaufen. Der Makler sollte nunmehr alle Angebote einer ersten Überprüfung unterziehen und weitere Abklärungen treffen. 

Bei einem Treffen mit dem potentiellen Käufer werden alle Angebote präsentiert. Die von Seiten der Verkäufermakler angegebenen Einnahmen- und Ausgabenrechnungen, Renditeerwartungen, etc. sind kritisch zu überprüfen und allenfalls zu korrigieren.

Amerikanische Verkäufer und Makler tendieren zu eher optimistischen Zukunftsprognosen. Der Makler des Käufers sollte für jedes Objekt Berechnungen und Überlegungen anstellen, die es dem Käufer ermöglichen, einen realistischen Wert zu bestimmen. Die von Seiten der Verkäufer verlangten Preise sind immer Verhandlungs-sache und oftmals ist ein beachtlicher Spielraum enthalten.

Beurteilung einer Immobilie

Für die Beurteilung einer Immobilie ist neben Lage, Zonenplanung, Bonität der Mieter, Gebäudezustand, etc. die Rendite ein maßgeblicher Faktor. Üblicherweise wird vom Verhältnis des Kaufpreises (Purchase Price) zum Nettoertrag (Net Operating Income) ausgegangen. Der Nettoertrag ist das mögliche Mieteinkommen abzüglich Leerstände, Mietausfälle und aller Betriebskosten (inkl. Grundsteuern), jedoch vor Abzug von Schuldendienst und Einkommenssteuern. Die zuvor aufgeführten Renditen beziehen sich auf das Verhältnis zwischen dem Netto-einkommen zum Kaufpreis.

Abgabe eines Angebotes

Der Käufer wird nunmehr aufgrund aller verfügbaren Information über seinen Makler ein Angebot an den Makler des Verkäufers abgeben. Dieses sollte unter dem Betrag liegen, den er bereit ist, für das Objekt zu bezahlen. In der Anfangsphase der Verhandlungen kann ein Angebot in Form einer Absichtserklärung (Letter of Intent) erfolgen, die zu einem späteren Zeitpunkt der Verhandlungen durch ein formelles Angebot in Form eines Kaufvertrages ersetzt wird.

Es empfiehlt sich gegebenenfalls schon jetzt einen Anwalt und einen Steuerberater hinzuzuziehen, um die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen zu berück-sichtigen. Mit dem Angebot wird eine erste Zahlung auf ein Notaranderkonto eines Anwaltes, der Maklerfirma oder einer Title Agency geleistet. Diese Zahlung beträgt normalerweise mindestens $1000 (je nach Größe des Objektes) und wird bei Zustandekommen des Kaufver-trages üblicherweise auf etwa 10% des Kaufpreises aufgestockt.

Inhalt eines Angebotes

Bei der Erstellung des Angebotes ist zu beachten, dass der Verkäufer nicht verpflichtet ist, dem Käufer alle Nachteile des Objektes offen zu legen. Ideal wäre es daher, eine generelle Prüfungszeit zu vereinbaren (siehe unten). Wird ein solcher »Free Look« nicht gewährt,  ist wichtig, dass im Kaufvertrag festgehalten wird, dass dieser nur Gültigkeit hat, wenn gewisse Bedingungen (zum Beispiel Höhe der effektiven Mieteinnahmen, Bestand der Mietverträge, Höhe der Betriebskosten, etc.) erfüllt werden. Die Gültigkeit sollte auch davon abhängig gemacht werden, ob eine Schätzung des Objektes einen Wert in der Höhe des Kaufpreises ergibt. Die Überprüfung der Bausubstanz, der Zustand der technischen Anlagen, des Daches, etc. durch einen Ingenieur sowie eine Termiteninspektion sollten weitere Vorbehalte sein. Als ergänzende Voraussetzungen können aufgenommen werden: die Erteilung einer Hypothek in einer bestimmten Höhe durch eine Bank oder den Verkäufer, die Überprüfung aller Mietverträge, die Einsicht in die Bücher des Verkäufers oder ein Rücktrittsrecht ohne jegliche Begründung während einer gewissen Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages. 



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