Der Erwerb gewerblicher Immobilien in Florida

 

Der Markt amerikanischer Gewerbeimmobilien bietet für den europäischen Investor interessante Anlagemöglichkeiten

by Rainer N. Filthaut

Einleitung

Ziel dieses Artikels ist es, einen Einblick in die Markt-mechanismen, die verschiedenen Immobilienkategorien, die Risiken und die Möglichkeiten zu geben. Bei jeder Transaktion empfiehlt es sich auf jeden Fall, entsprechende Fachleute wie Immobilienmakler, Steuerberater und Anwälte zu konsultieren und auf deren Erfahrung vertrauen.

Unterschiede zwischen Europa und USA

Die amerikanische und die europäische Gesetzgebung differiert häufig. Vieles, was in Europa als gegeben angenommen wird, muss in den USA ausdrücklich und schriftlich festgehalten werden. Gleiches gilt für bestimmte Gebräuche und Gepflogenheiten, die sich mitunter deutlich von denen in Europa unterscheiden. Wer auf dem amerikanischen Parkett also noch unbedarft ist, sollte unbedingt mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten. In 85% aller Immobilien-Transaktionen sind zwei Makler beteiligt. Auf der einen Seite der Listing Agent (Vertreter des Verkäufers), der den Verkaufsauftrag hat, und auf der anderen Seite der Buyers Agent (Vertreter des Käufers). Der Listing Agent erhält seine Provision vom Verkäufer und teilt diese mit dem Buyers Agent. In diesem Fall hat der Käufer keine Maklerprovisionen zu bezahlen. 

Bei Gewerbeobjekten sind die Provisionen deutlich niedriger als im Wohnbereich und oftmals erhält der Makler des Käufers keine Provision von der Verkäuferseite. Im Gewerbebereich ist es somit empfehlenswert, mit dem Makler eine generelle Vereinbarung über die Entschädigung auszuhandeln, die vom Käufer garantiert wird. Sollte von der Verkäuferseite doch eine Kommission gewährt werden, rechnet man diese bei der ursprünglichen Vereinbarung zwischen Käufer und Käufermakler darauf an.

Wahl eines Maklers

Im Gegensatz zu den Wohnimmobilien werden die gewerblichen Objekte nicht in einer zentralen Datenbank erfasst. Viele Objekte sind offiziell gar nicht auf dem Markt. Der potentielle Käufer sollte mit mehreren Maklern sprechen und sich für denjenigen entscheiden, der den besten Eindruck macht, oder der von Banken, Rechtsanwälten, Bekannten, etc. empfohlen wurde. Der Makler muss über ein großes Netzwerk an Berufskollegen, Bauträgern, Immobilienbesitzern, Investoren, Anlagefonds und institutionellen Anlegern verfügen. Hat man den richtigen Partner gefunden, genügt es mit einem  einzigen Makler zusammenzuarbeiten. Ist der Makler nicht ihr exklusiver Partner, wird er sich in den meisten Fällen nicht übermässig einsetzen. 

Oftmals sieht man in solchen Fällen auch, dass der Kunde das gleiche Objekt mehrfach angeboten bekommt. Die gleichzeitige Zusammenarbeit mit mehreren Maklern führt erfahrungsgemäss zu Problemen und bringt nicht den gewünschten Erfolg. Der Makler muss darüber hinaus unbedingt auf gewerbliche Immobilien spezialisiert sein. Ein Wohnimmobilien-Makler, der im gewerblichen Bereich »mitzuspielen« versucht, wird nicht ernst genommen, erhält oftmals keine Informationen und wird vielfach einfach ignoriert. Empfehlenswert ist die Zusammenarbeit mit einem so genannten CCIM (»Certified Commercial Investment Member«). 

Diesen Titel erhält man nach Absolvierung diverser Kurse, der Erstellung von mehreren Fallstudien, der erfolgreichen Absolvierung einer sechsstündigen Prüfung und Erfüllung weiterer Voraussetzungen (u.a. Abwicklung von einer Mindestanzahl von Transaktionen). Nur 10,000 beziehungs-weise 6% aller im Gewerbebereich tätigen Makler können diesen Titel aufweisen. Eine sehr enge Zusammenarbeit sowie eine gemeinsame exclusive Datenbank mit vielen zum Verkauf stehenden Objekten, umfangreichen demogra-phischen Daten, Infos über abgeschlossene Transaktionen, Marktanalysen, etc. erlauben es dem CCIM, seinen Kunden weit umfangreichere Informationen anzubieten. Eine Maklerlizenz berechtigt zwar zur Vermittlung von Im-mobilien, ist aber in keiner Weise ein Beleg über Kenntnisse der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern tätig. Die Anzahl der auf Gewerbeobjekte spezialisierten Makler ist dagegen relativ gering. 

 

Hat sich der Käufer nun für einen Makler seines Vertrauens entschieden, so sollte er versuchen, mit diesem möglichst genau zu definieren, welche Art von Objekt er als Kapitalanlage sucht. Einen eigentlichen US-Immobilien-markt gibt es nicht. Bedingt durch die Größe des Landes besteht eine Vielzahl lokaler und regionaler Märkte. Die Wirtschaftsentwicklung wird durch vielfältige Komponenten beeinflusst und wirkt sich auf lokaler, regionaler, bundes-staatlicher oder nationaler Ebene aus. Die Ausführungen dieses Artikels beziehen sich ausschließlich auf Florida. Nachstehend sind die verschiedenen Kategorien gewerblicher Immobilien aufgeführt:

Ärztehäuser (Medical Offices)

Hierbei handelt es sich um Bürogebäude, die ausschließlich von Ärzten, medizinischen Laboren und anderen Einrichtungen des Gesundheitswesens genutzt werden. Häufig werden diese Objekte entsprechend den Bedürfnissen der Mieter geplant und gebaut. Zu beachten ist hierbei, dass solche Objekte deutlich mehr Parkplätze benötigen als normale Bürogebäude. Die Mieten, Kosten, Leerstände und Renditen sind ähnlich wie bei normalen Bürogebäuden.

Shopping Center

Shopping Center können aus einem kleinen Gebäude mit mehreren Geschäften (Strip Center) bis zu einem großen Einkaufszentrum mit über 100 Läden (Shopping Mall) bestehen. Die Preise beginnen bei etwa 1 Millionen Dollar und aufwärts. Derzeit liegen die Renditen bei 5.5 % bis 

10 % und die Leerstände bei 5 % bis 20 %. Als Mieten können zwischen $10 und $100 pro Square Foot und Jahr verlangt werden (= $ 8.97 bis $ 89.70 pro qm und Monat). 

Bürogebäude (Office Buildings)

Freistehende Bürogebäude haben einen oder mehrere Mieter. Je nach Größe und Lage des Objektes, der Laufzeit der Mietverträge und der Bonität der Mieter liegen die Renditen zwischen 5.5 % und 10 %. Kleine Objekte kosten ab $500.000 während Class A (= erstklassige, große Objekte) ab 5 Millionen Dollar kosten. Derzeit liegen die Leerstände zwischen 5 % und 20 %. Aufgrund dem wirtschaftlichen Rückgang und den vielen noch im Bau befindlichen Objekten, ist davon auszugehen, dass diese ansteigen werden. Die Mietpreise bewegen sich derzeit zwischen $10 und $50 pro Square Foot und Jahr (=$ 7.62 bis $ 38.10 pro qm und Monat). 

Miethäuser (Apartment Komplex)

Rund 68 % der Amerikaner sind Eigentümer ihres Hauses oder ihrer Wohnung. Demnach ist der Markt der Miethäuser absolut konträr zu dem europäischen Markt. Bei den Mietern handelt es sich um Personen, die sich kein Wohneigentum leisten können, die nur vorübergehend eine Wohnung benötigen oder aus anderen Gründen mieten statt kaufen. Die Fluktuation ist bei Miethäusern recht hoch.  Aufgrund des ständigen Wachstums in Südwest Florida bestand eine große Nachfrage nach Mietwohnungen und die Mieten zeigten eine ständig steigende Tendenz. Dieser Trend hat sich nun umgekehrt. Viele Investoren haben in den letzten Jahren Wohnungen und Häuser auf Spekulation gekauft und versuchen nun, diese zu vermieten, um die laufenden Kosten zu decken. Dieses Angebot drückt nun die Preise. Zudem haben wir eine Abwanderung bei der arbeitenden Bevölkerung erlebt. Das Wachstum in Florida und Südwest Florida hat sich verflacht. Bis das Überangebot an Wohnungen und Häusern nicht abgebaut ist und sich die Wirtschaft wieder erholt, dürfte das Mietpreisniveau tendenziell eher sinken oder gegebenenfalls stabil bleiben. 

In beliebten Wohngegenden in Strandnähe gibt es wenige Apartmenthäuser. Sofern vorhanden, werden diese als Ferienwohnungen saisonal vermietet oder als Motels betrieben. Die Mietpreise richten sich nach Lage, Ausstattung und Größe der Wohnungen sowie nach dem Angebot an Freizeitmöglichkeiten (Swimmingpool, Tennis-plätze, etc.). Eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern kostet zwischen $900 bis $3000 pro Monat Miete. Als Renditen werden 5.5 % bis 8.5 % erzielt.

 

Je nach Lage und Anzahl der Wohnungen liegen die Kaufpreise zwischen 1 Millionen Dollar und aufwärts.

Objekt mit einem Mieter (Single Tenant Structure)

Die amerikanischen Firmen setzen ihre Geldmittel lieber für den angestammten Geschäftszweck ein, statt in Im-mobilien zu investieren. Selbst namhafte Firmen mieten ihre gewerblichen Objekte. Dies bietet interessante Anlagemöglichkeiten. Die Gebäude werden entsprechend den Vorstellungen des Mieters erstellt und dieser mietet sie dann langfristig. Gleichzeitig übernimmt der Mieter alle Unterhalts- und Reparaturkosten, Grundsteuern und übrige Kosten (so genannte Triple net Mietverträge). Mit einem soliden Mieter und einem langjährigen Mietvertrag (normalerweise mindestens 10 Jahre) hat der Vermieter praktisch keinen Verwaltungsaufwand. Die Anfangsmiete zwischen 5 %  und 8.5 % der Investitionssumme und erhöht sich eventuell in regelmäßigen Abständen. Zum Teil werden Mindestmieten mit potentiellen Erhöhungen, entsprechend den Verkaufsumsätzen, des Mieters vereinbart. Die Mietkonditionen richten sich nach der Bonität des Mieters, der Laufzeit des Mietvertrages, der Lage des Objektes und weiteren Gesichtspunkten. Von Seiten des Anlegers ist darauf zu achten, dass das Objekt nicht zu spezifisch gebaut wird, um eine spätere Vermietung an einen Dritten zu gewährleisten. Bei der Beurteilung der Rendite sollte berechnet werden, was das Objekt nach Ablauf der festen Mietdauer an Miete auf dem freien Markt einbringt, welche Umbauten getätigt werden müssen, um es überhaupt wieder vermieten zu können und mit welchen anderen Kosten (Leerstand, Vermietungscourtage) zu rechnen ist, bis ein neuer Mieter gefunden ist. Es kommt auch vor, dass Firmen ihre Immobilien nach diesem Konzept an einen Anleger verkaufen und langfristig wieder zurück mieten (Sale and Lease back).

 

Motels/Hotels

Motels bieten meistens neben der reinen Übernachtung keine zusätzlichen Dienstleistungen an. Die Größe kann sich von wenigen Zimmern/Ferienwohnungen bis zu über 100 Einheiten bewegen. Kleine Objekte werden oftmals durch die Eigentümer selber geführt. Handelt es sich um Zimmer/Wohnungen mit Kochgelegenheit, kann die Verwaltung auch einer lokalen Vermietungsfirma über-tragen werden. Die Rendite der kleinen Objekte (von  $500.000 bis $2,5 Millionen) liegt zwischen 7% bis 10 %. Für den Anleger, der seine Immobilieninvestition mit der Beantragung eines Visums verbinden möchte, bietet ein Motel eine ideale Gelegenheit. Größere Objekte sind sehr oft als Franchise- Nehmer einer nationalen Kette (Comfort Inn, Holiday Inn, etc.) angeschlossen. Diese bietet Unter-stützung beim Management, zentrales Reservierungs-system, Marketing und Werbung, etc. Die Preise solcher Motels/Hotels beginnen bei $4 Millionen. Die Renditen bewegen sich zwischen 7% und 10 %. Die durch-schnittlichen Belegungsquoten und Zimmerpreise haben sich seit 2001 kontinuierlich erhöht. In 2008 ging der Tourismus um 25% zurück. Zwischenzeitlich zeigt sich eine Erholungstendenz.

Industrie-, Lager und Werkstattbauten (Industrial)

Hierbei handelt es sich um Immobilien, die industriell, als Werkstätten, Lagerräume, usw. genutzt werden. Die Palette reicht von kleinen Gebäuden mit einem Mieter bis zu großen Objekten mit einer Vielzahl von verschiedenen Betrieben. Aufgrund der Zonenplanung sind diese immer in speziellen Industrie- und Gewerbegebieten angesiedelt.  Derzeit liegen die Mietpreise zwischen $5 und $15 pro Square Foot und Jahr ($ 3.50 bis $ 12.78 pro qm und Monat). Die Leerstandsquote liegt bei 5% bis 25 %  und ist steigend, da viele Firmen im Bau- und Immobilienbereich restrukturieren, aufgeben und/oder verkleinern. 

 

Die Abwicklung des Immobilienkaufes

Nachdem nun das gewünschte Investment definiert wurde, wird der Makler in den verschiedenen Datenbanken die aktuellen Angebote abfragen. Da viele Objekte nicht im Computer enthalten sind, wird er mit Hilfe seines Beziehungsnetzes parallel dazu weitere Angebote einholen. So wird er Berufskollegen über die Kriterien des gesuchten Objektes informieren (als CCIM geht eine solche Anfrage an alle Mitglieder). Es ist durchaus üblich den Eigentümer eines Objektes, das nicht zum Verkauf steht, zu fragen, ob er bereit ist zu verkaufen. Der Makler sollte nunmehr alle Angebote einer ersten Überprüfung unterziehen und weitere Abklärungen treffen. 

Bei einem Treffen mit dem potentiellen Käufer werden alle Angebote präsentiert. Die von Seiten der Verkäufermakler angegebenen Einnahmen- und Ausgabenrechnungen, Renditeerwartungen, etc. sind kritisch zu überprüfen und allenfalls zu korrigieren.

Amerikanische Verkäufer und Makler tendieren zu eher optimistischen Zukunftsprognosen. Der Makler des Käufers sollte für jedes Objekt Berechnungen und Überlegungen anstellen, die es dem Käufer ermöglichen, einen realistischen Wert zu bestimmen. Die von Seiten der Verkäufer verlangten Preise sind immer Verhandlungs-sache und oftmals ist ein beachtlicher Spielraum enthalten.

Beurteilung einer Immobilie

Für die Beurteilung einer Immobilie ist neben Lage, Zonenplanung, Bonität der Mieter, Gebäudezustand, etc. die Rendite ein maßgeblicher Faktor. Üblicherweise wird vom Verhältnis des Kaufpreises (Purchase Price) zum Nettoertrag (Net Operating Income) ausgegangen. Der Nettoertrag ist das mögliche Mieteinkommen abzüglich Leerstände, Mietausfälle und aller Betriebskosten (inkl. Grundsteuern), jedoch vor Abzug von Schuldendienst und Einkommenssteuern. Die zuvor aufgeführten Renditen beziehen sich auf das Verhältnis zwischen dem Netto-einkommen zum Kaufpreis.

Abgabe eines Angebotes

Der Käufer wird nunmehr aufgrund aller verfügbaren Information über seinen Makler ein Angebot an den Makler des Verkäufers abgeben. Dieses sollte unter dem Betrag liegen, den er bereit ist, für das Objekt zu bezahlen. In der Anfangsphase der Verhandlungen kann ein Angebot in Form einer Absichtserklärung (Letter of Intent) erfolgen, die zu einem späteren Zeitpunkt der Verhandlungen durch ein formelles Angebot in Form eines Kaufvertrages ersetzt wird. Es empfiehlt sich gegebenenfalls schon jetzt einen Anwalt und einen Steuerberater hinzuzuziehen, um die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen zu berück-sichtigen. Mit dem Angebot wird eine erste Zahlung auf ein Notaranderkonto eines Anwaltes, der Maklerfirma oder einer Title Agency geleistet. Diese Zahlung beträgt normalerweise mindestens $1000 (je nach Größe des Objektes) und wird bei Zustandekommen des Kaufver-trages üblicherweise auf etwa 10% des Kaufpreises aufgestockt.

Inhalt eines Angebotes

Bei der Erstellung des Angebotes ist zu beachten, dass der Verkäufer nicht verpflichtet ist, dem Käufer alle Nachteile des Objektes offen zu legen. Ideal wäre es daher, eine generelle Prüfungszeit zu vereinbaren (siehe unten). Wird ein solcher »Free Look« nicht gewährt,  ist wichtig, dass im Kaufvertrag festgehalten wird, dass dieser nur Gültigkeit hat, wenn gewisse Bedingungen (zum Beispiel Höhe der effektiven Mieteinnahmen, Bestand der Mietverträge, Höhe der Betriebskosten, etc.) erfüllt werden. Die Gültigkeit sollte auch davon abhängig gemacht werden, ob eine Schätzung des Objektes einen Wert in der Höhe des Kaufpreises ergibt. Die Überprüfung der Bausubstanz, der Zustand der technischen Anlagen, des Daches, etc. durch einen Ingenieur sowie eine Termiteninspektion sollten weitere Vorbehalte sein. Als ergänzende Voraussetzungen können aufgenommen werden: die Erteilung einer Hypothek in einer bestimmten Höhe durch eine Bank oder den Verkäufer, die Überprüfung aller Mietverträge, die Einsicht in die Bücher des Verkäufers oder ein Rücktrittsrecht ohne jegliche Begründung während einer gewissen Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages. 

In einer etwas aufwendigen Prozedur geht das Angebot nun zwischen Verkäufer, Makler des Verkäufers, Makler des Käufers und Käufer hin und her, bis alle Bedingungen von beiden Seiten akzeptiert werden. Es ist nicht üblich (und sogar verpönt), dass Käufer und Verkäufer direkt miteinander oder mit dem Makler der anderen Seite reden. Ist nun ein Kaufvertrag zustande gekommen, muss der Verkäufer dem Käufer diverse Unterlagen wie Mietverträge, Vermessungsurkunden, usw. zur Verfügung stellen. Während einer vorher bestimmten Frist (Due Diligence Period, 30 bis 90 Tage) hat der Käufer und seine Vertreter nunmehr das Recht, alle Angaben des Verkäufers zu prüfen. Finden sich Unstimmigkeiten, so kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten (allerdings nur, wenn eine generelle Prüfungszeit vereinbart wurde oder eine der Voraussetzungen für den Vertrag nicht erfüllt wurde), eine Reduktion des Kaufpreises oder eine Korrektur der Mängel verlangen. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, so erhält er die auf dem Notaranderkonto liegende Anzahlung zurück. Der Kaufvertrag ist ein Meilenstein in den Verhandlungen und nicht der Abschluss wie in Europa. Dieser Unterschied führt oft dazu, dass europäische Käufer zu lange zögern und den Deal an US Konkurrenten verlieren.

Prüfungszeit

Es empfiehlt sich, für die Prüfungszeit (Due Dilligence Period) zumindest folgende Unterlagen zu verlangen 

bzw. einzusehen: 

  • Mietspiegel: Liste der Mieter mit Angabe der Mieten, Verrechnung der Nebenkosten, Laufzeit, Optionen zur Vertragsverlängerung, Umsatzmiete, usw. Aufgrund von Scheckkopien sollte kontrolliert werden, welche Beträge die Mieter wirklich bezahlen und ob die Zahlungen pünktlich erfolgen. 

  • Tenant Estoppel Letters: Bestätigung der Mieter über den Inhalt der Mietverträge, und dass diese rechtskräftig sind. 

  • Service- und Wartungsverträge mit Angabe des Leistungsumfanges, der Laufzeiten und Kosten.

  • Buchhaltung des Verkäufers, um die Angaben bezüglich der laufenden Kosten zu überprüfen.

  • Grundrisse, Lagepläne und Vermessungsurkunden

  • Regelwerk der Eigentümergemeinschaft und deren Budgets (inkl. Nachträge). 

  • Hypotheken und damit verbundene Darlehens-vereinbarungen. Sollen diese übernommen werden, so sind von den Hypothekengebern Estoppel Letter (Bestätigungen über den aktuellen Schuldbetrag, Zinssätze und Darlehensbedingungen) zu verlangen.

  • Bestätigungen der zuständigen Behörden, dass die Immobilie in allen Belangen den gesetzlichen Bestimmungen entspricht (Zonenplanung, Umweltschutzbestimmungen, Bauvorschriften, Nutzungsbestimmungen).

  • Bescheinigung der verschiedenen Behörden, dass keinerlei Pfandrechte für öffentlich rechtliche Abgaben (z.B. Grundsteuern, Wasser, Kanalisationsanschlüsse, Müllabfuhr oder sonstiges) bestehen.

  • Grundsätzlich alle Informationen und Unterlagen, die die Angaben des Verkäufers bestätigen können. 

 

Im Rahmen der Prüfungszeit und bei der Eigentums-übertragung fällt eine Unmenge von Papier und Dokumenten an. Es ist empfehlenswert für den europäischen Anleger, diese Unterlagen soweit wie möglich einzusehen und zumindest deren Inhalt und Bedeutung zu verstehen. Es ist schwierig, und oftmals auch mit enormen Kosten verbunden, wenn nach Übertragung des Objektes Rechtsansprüche gegen den Verkäufer geltend gemacht werden sollen. Oftmals werden Vertragsklauseln so gefasst, dass Garantien und Bestätigungen des Verkäufers mit dem Datum der Eigentumsübertragung untergehen und erlöschen. Der Käufer muss alle gemachten Angaben und getroffenen Vereinbarungen schriftlich festhalten, um sich vor Überraschungen zu schützen. Auch mit guten Englischkenntnissen ist es für den Europäer nicht einfach, sich in den amerikanischen gesetzlichen Bestimmungen und Gepflogenheiten des Immobilienmarktes zurecht-zufinden. Die Mentalitätsunterschiede sind oftmals nicht offensichtlich und beide Seiten treffen Annahmen, die für den anderen nicht selbstverständlich sind. Nach Ablauf dieser Prüfungszeit ist der Kaufvertrag definitiv geworden. Der Käufer muss nunmehr innerhalb einer vorher bestimmten Frist den Kauf vollziehen und den Rest des Kaufpreises bezahlen. Erfüllt der Käufer seinen Teil des Vertrages nicht, so verliert er die geleistete Anzahlung. Bei Nichteinhaltung des Vertrages durch den Verkäufer kann der Käufer auf Vertragserfüllung oder Schadenersatz klagen und/oder vom Vertrag zurücktreten.

Die Abwicklung der Eigentumsübertragung

Der Anwalt des Käufers wird nunmehr den ihm vom Anwalt des Verkäufers oder der Title Agency aktualisierten »Abstract« (lückenlose Dokumentation der Eigentums-rechte am Objekt) auf Rechtsmängel prüfen. Gleichzeitig wird er prüfen, ob irgendwelche Lasten, Pfandrechte, Hypotheken oder sonstige Auflassungen auf dem Objekt bestehen. Bei der Eigentumsübertragung bezahlt der Käufer den Restkaufpreis (evtl. z.T. durch Aufnahme einer Hypothek) und erhält dafür im Gegenzug eine Über-tragungsurkunde (Deed). Der Anwalt oder die Title Agency sorgen dafür, dass aus dem Verkaufspreis alle Verpflicht-ungen, die auf dem Objekt lasten, beglichen werden. Gleichzeitig wird eine Title Insurance zu Gunsten des Käufers ausgestellt (Versicherung gegen Rechtsmängel). Alle Unterlagen werden beim County Clerk (Landkreisamt) zur Registrierung eingereicht. Das Eigentum ist somit auf den Investor übergegangen.

 

Finanzierungsmöglichkeiten

Für den europäischen Investor ist es nicht immer einfach, eine geeignete Finanzierung zu erhalten. 

Die amerikanischen Banken sind in der Vergabe von Hypotheken für gewerbliche Objekte zurückhaltend. Im Übrigen sind die Banken große Meister im langsamen Neinsagen. In den ersten Gesprächen wird oftmals ein starkes Interesse für die Vergabe der Finanzierung gegenüber dem Käufer gezeigt. Der Interessent erhält das Gefühl, dass es einfach sei, die Finanzierung zu erhalten. Im Laufe der Zeit schwindet dieses jedoch, da von Seiten der Bank immer mehr Auflagen gemacht werden.

 

Informationen für die amerikanische Bank

Die amerikanische Bank möchte umfassende Informationen über die persönlichen finanziellen Verhältnisse des Käufers. Diese beinhalten Kopien der Steuererklärungen, Vermögensaufstellungen, Kopien von Bankauszügen, Empfehlungsschreiben der Hausbanken, Bestätigungen über Einkünfte und Vermögen durch Wirtschaftsprüfer usw. Wird die Immobilie durch eine Firma erworben, so erwartet die Bank eine persönliche Bürgschaft des Gesellschafters.

 

Beurteilung durch die Bank

Bei der Beurteilung der gewünschten Finanzierung prüft die Bank den Wert des Objektes, die Bonität der Mieter, die Laufzeit der Mietverträge, die Nettoeinkünfte des Objektes, die Bonität des Käufers und die Einkommensverhältnisse des Käufers. Es ist für die Bank wichtig, dass der Käufer genügend Vermögenswerte und ausreichende Einkünfte hat, um die Hypothek und die laufenden Verpflichtungen daraus abdecken zu können. Hilfreich für den europäischen Investor ist es, wenn er bereits über eine so genannte »Credit History« in den USA verfügt. Diese kann durch die Verwendung von in den USA ausgestellten Kreditkarten, Hypotheken auf Ferienwohnungen usw. geschaffen werden. Es ist für die US Bank schwierig, die Bonität und das Kreditrisiko eines im Ausland wohnenden Schuldners einzustufen. Je mehr Vermögenswerte in den USA liegen und das Finanzgebaren in den USA ersichtlich ist, desto einfacher wird die Kreditgewährung vonstatten gehen.

 

Kreditvergabe

Die Prozedur der Kreditvergabe ist sehr strukturiert. Bankinterne Vorschriften und gesetzliche Auflagen machen den ganzen Prozess langwierig und kompliziert. Die Hypothek für ein gewerbliches Objekt wird 50% des Wertes kaum übersteigen. Als maßgebender Wert gelten der Kaufpreis oder das Wertgutachten eines Experten (das tiefere von beiden). Die zwingend verlangten Schätzungen können bis zu mehreren Tausend Dollar kosten. Innerhalb von etwa ein bis zwei Wochen kann die Bank ein Loan Commitment (Hypothekenzusage) abgeben. Bis zur definitiven Erteilung und Auszahlung der Hypothek ver-gehen bis zu 30 Tage. Hat das Objekt nationale und/oder finanzstarke Mieter mit langfristigen Mietverträgen ist die Bank eher geneigt, eine Finanzierung zu gewähren. Bei Shopping Centern wird erwartet, dass die nationalen Mieter (= erstklassige Firmen) mindestens 65% der Fläche mieten und deren Mieterträge den Schuldendienst decken. In den Berechnungen wird normalerweise ein Leerstand/ Mietausfall von 10% der lokalen Mieter angenommen. Eine sehr wichtige Bemessungsgröße ist das Net Operating Income (Nettoertrag wie zuvor beschrieben). Dieses muss mindestens 125% des Schuldendienstes (Zinsen und Tilgung) betragen.

 

Arten von Hypotheken

Von Seiten der Banken werden verschiedene Hypotheken angeboten. Die meisten haben monatlich gleich bleibende Zahlungen, die Zinsen und Tilgung beinhalten. Der Zinsanteil sinkt von Monat zu Monat, während der Tilgungsbetrag ansteigt. Laufzeiten liegen zwischen 1 Jahr und 30 Jahren mit einer Tilgung von 20 bis 25 Jahren. Der Zinssatz kann variabel, an einen Index oder Diskontsatz gekoppelt, oder für die gesamte Laufzeit fest sein. Wichtig ist, darauf zu achten, dass keine Gebühren oder Strafzinsen bei einer vorzeitigen Rückzahlung anfallen. Die Auszahlung erfolgt zu 100%. Oftmals wird eine einmalige Bearbeitungsgebühr von 0.5% bis 3% verlangt. Banken vergeben Baukredite, Hypotheken mit variablen Zinssätzen und solche mit Zinsfestschreibungen bis zu fünf Jahren. Meistens wird eine persönliche Bürgschaft verlangt. Für Hypotheken mit Zinsfestschreibungen von zehn Jahren und ohne Bürgschaften gibt es einen anderen Markt. In diesem sind Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen, Anlagefonds und andere institutionelle Investoren tätig. Die Kreditvergaben sind weit formeller, komplizierter und dauern länger. Durch den Bundesstaat Florida wird auf den Hypothekenbetrag eine Kapitalverkehrssteuer/ Stempelabgabe erhoben. Des weiteren verrechnet die Bank Anwaltskosten für die Erstellung der Dokumente und weitere diverse Kosten. Die von den Banken geforderten Gebühren und Kosten sind wie vieles in Amerika, Verhandlungssache.

Steuerliche Aspekte

Wird eine Immobilie durch eine natürliche Person gehalten, so unterliegt der Ertrag den amerikanischen Steuern. Aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen USA/Deutschland und USA /Schweiz wird die Besteuerung ausschließlich den USA zugewiesen. Im Heimatland des Investors kommt allenfalls der Progressionsvorbehalt zur Anwendung. Dies bedeutet, dass der Ertrag der US Immobilie in Europa nicht besteuert wird, aber gegebenen-falls den Steuersatz im Heimatland erhöht. Auf den steuerbaren Gewinn wird der maximale Steuersatz als Quellensteuer einbehalten. Die Rückerstattung erfolgt im Rahmen der Abgabe der US Steuererklärung. Die amerikanischen Erbschaftssteuern sind sehr hoch. Es empfiehlt sich daher, vor dem Erwerb einer Immobilie mit einem Steuerberater die entsprechenden Gesichtspunkte zu betrachten. Eine mögliche Alternative wäre der Erwerb der Immobilie durch eine US-Gesellschaft. Der steuerbare Ertrag einer Immobilie berechnet sich wie folgt:  

 

Bruttoeinnahmen abzüglich Kosten, Hypothekenzinsen und Abschreibungen. Für die Bestimmung der Abschreibungen werden der Kaufpreis oder die Anlagekosten des Objektes aufgeteilt in Landanteil, Gebäudeanteil und Einrichtungen. Der Gebäudeanteil wird bei gewerblichen Objekten über 39 Jahre und bei Wohnobjekten über 27.5 Jahre linear abgeschrieben. Die Einrichtungen haben eine Ab-schreibungsdauer von sieben Jahren. Auf das Land werden keine Abschreibungen vorgenommen. Die Abschreibungen reduzieren den steuerlichen Buchwert des Objektes. Bei einem Verkauf ist die Differenz zwischen Nettoverkaufserlös und steuerlichem Buchwert steuer-pflichtig. Die Einkommenssteuer für natürliche Personen liegt zwischen 15% und 35% und für juristische Personen (Gesellschaften) zwischen 15% bis 39%. Sie findet ausschließlich auf die normalen jährlichen Erträge der Immobilie Anwendung. 

 

Werden beim Verkauf eines Objektes Gewinne erzielt, so beträgt die Einkommenssteuer für natürliche Personen maximal 15% (bzw. 25 % auf wiedereingebrachte Abschreibungen). Für juristische Personen gilt dagegen die normale Ertragssteuer (siehe oben). Beim Verkauf einer Immobilie, die durch eine Person mit Wohnsitz im Ausland oder eine ausländische Gesellschaft gehalten wird, müssen 10% des Verkaufspreises als Quellensteuer einbehalten werden. Durch Einreichung einer Steuer-erklärung wird der definitive Steuerbetrag festgesetzt. Die Differenz zur einbehaltenen Quellensteuer wird entweder zurückerstattet oder muss vom Verkäufer nachbezahlt werden. Reicht man keine Steuererklärung ein, so fällt die  Quellensteuer definitiv an. Vor dem Verkauf kann eine Bestätigung der Steuerbehörde über die mutmaßliche Steuer beim Verkauf angefordert werden. Durch Hinterlegung, respektive Bezahlung dieses Betrages entfällt die Pflicht zur Einbehaltung der 10% Quellensteuer. 

 

Art.031 des amerikanischen Steuergesetzes bietet interessante Möglichkeiten. Verkauft man ein Investitions-objekt mit Gewinn, so kann der Gewinn steuerfrei in eine neue Immobilie überführt werden, sofern das neue Objekt mindestens gleich viel wie das verkaufte kostet. Es sind hier gewisse Auflagen einzuhalten. Beispielsweise darf der Verkaufserlös nie an den Verkäufer ausbezahlt werden, sondern muss auf den Notaranderkonten verbleiben. Zudem muss das neue Objekt innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf der ursprünglichen Investition erworben werden. Es empfiehlt sich einen Steuerberater oder Steueranwalt beizuziehen, da bei diesem Verfahren viele Details beachtet werden müssen.